万科高调宣称d产化背后焦虑 一周内D去400亿

2018-07-12 16:37:08 来源Q凤凰网

  “十q后的万U还是地产公司吗?我想不应该是了,即是,也应该会惨El营。”6月29日,万科董事会主郁亮在2017q度股东大会上如是说。仿佛卸下一w硝烟的战袍Q以一个羽扇纶巄姿态{w走向“美好生zZ。

  “美好生zd景师”是郁亮时代最提L一个词Q意味着万科再一ơ开启了多元化发展的道\。徏造养老公寓、发展商业、物、长U公寓、冰雪度假、教肌Ӏ业办公等业务Q新时代的万U业务几乎涵盖了一个城生zL涉及的所有领域。

  有意L万科C属性的郁亮表示Q“方向是明确的,路径是不清晰的。”

  转型和多元化也成为2018q很多房企的。与以往不同的是Q此ơ房企{型的特点是:未来不再是“一锤子买卖”,而是随着持有型项目的增加Q参与到城市生活q营中,F也将完成从“生意h”到“城运营者”的角色转变Q尽利润增长短期内攄不可避免。

  d产化?q是换一U玩法

  2018q_融资渠道收窄Q融资成本大q上升,F资金链今q面临着前所未有的困境。而房C񔌎场已呈现冰火两重天的格局。一斚wQ北京、上(楼盘)、深圳(楼盘){一U城房价出C调整Q成交量大幅萎羃Q同时一U城周边的一些三四线城市Fh甚至出现了腰斩。另一斚wQ武汉(楼盘)、成都等二线城市Fh走势强劲Q部分热点三四线城市Fh快速飙升。可以预见的是,随着调控政策寚wFh的围q堵截,房地产未来的利润I间会持箋被压~,转型看v来势在必行。

  2018q3月,万科公布了2017q度报告Q公司实现销售面U3595万^方米Q销售金额5299亿元Q同比分别上升30.0%和45.3%Q市Z额从2016q的3.1%上升至2017q的4.0%。相比之下,营业收入仅实C1%的微弱增ѝ

  4月26日,万科发布2018q第1季度报告昄Q实现营业收入308.3亿元Q同比增长65.8%;实现归属上市公司股东的净利润8.9亿元Q同比增长28.7%。

  按照万科总裁九胜在6月29日股东大会的话来_“万U销售金额全q增长45.3%。南方28.6%Q上区域28.33%Q北方区域23.8%Q区域分^衡合理,22个城销售金额超百亿。我们的产品聚焦于普通h的自住需求,住宅占82.7%Q商办占比13.6%Q其它配套占3.7%Q其中93%的住宅是中小户型。”

  q一数据昄Q住宅项目的销售收入仍是万U重要的量入口Q万U自然不会放弃,而是换一U玩法而已。

  多元化发展的前R之鉴

  创徏于1984q5月的万科Q是国内首批公开上市的企业之一。随着万科的A股、B股先后上,充沛的资金让上世U90q代中期的万U多元化开展得如火如荼Q涉n贸、工业、地产、证券、文化五大行业。资金分散、h力分散导致的l果是企业规模和利润都上升乏力Q甚n现停滞不前。而同时期C业化道\的三九集团,1996q规模有40多亿元, 有60多亿元。当时还是万U总裁的王x识到Q如果战略目标不清晰Q管理能力不够成熟,盲目跨界Q多元化发展会分散企业的战斗力。

  在多元化道\遇阻后,王石f力d专业化,Z实现q个目标Q他把一些赚q企业都卖掉了。万U的调整基本上经历了3个阶D:首先是从多元化经营向专营房地产集中;然后是从房地产多品种l营向住宅集中;最后就是投攄资源由12个城向北京、深土뀁上和天|(楼盘)集中。其间对其他企业nq{Q该卖的卖,回笼资金1.3亿元。

  旉二十多年Q万U再ơ走上多元化发展的道路,甚至L抹去C公司q个概念Q抛弃当初执着q求的“地产专业化”,是顺势而ؓq是已经n另一U玩法?

  一位曾在万UQ职的业内人士表示Q其实从2013q万U就提出了“城配套服务商”概念,d产化从那时就埋下了伏W。所谓城配套服务商Q可以把房子比喻成一个硬Ӟ像Ҏ手机Q苹果硬件做得再好,也不q是一个硬件公司,而硬件公司在资本场中是没有惌I间的,随着技术的更新Q被淘汰的几率也p大,Ҏ之所以拥有高估|是因为它的Y件系l带来的 ‘互联网服务收入’。在华尔街,g公司的市盈率往往不过15倍,而互联网公司的市盈率往往会给到30~60倍。

  此前Q郁亮曾多次队到腾 讯、阿里学习。“城配套服务商”也好,“美好生zd景师”也好,未来F的战略逻辑是Q卖房子相当于卖“硬件”;通过出售房子Q获得了大量客户Q围l客户做增值服务,q种收入qg把装备卖l游戏参与者。当然这U模式,或许会让习惯了暴利快周{的房企在很长一D|间内陷入资金铄困境中。

  焦虑的万U

  郁亮的高调{型的明Q让很多人惊呼看不懂Q因ZU去q的场份额在增加,业W表现也很靓丽。

  7月4日,万科发布销售简报,2018q上半年Q万U实现合同销售金额3046.6亿元Q同比增长9.91%Q合同销售面U2035.4万^方米Q同比上涨8.93%。

  正是在房C񔌎场中顺风顺水之Ӟ为啥q非要宣万U准备{型发展了呢?

  奔着“美好生zZ奔跑的万科g有点焦虑。

  今年以来Q地产股一直维持着低迷的走势,最q的利空政策频发更是让地产股跌跌不休。自改政策调整消息一周来Q地产股D发逾3000亿元Q自今年1月底以来Q地产股D发总计q万亿元。仅最q一周,万科ADȝ400亿元。

  在6月29日的股东大会上,一位小股东问郁亮:“我在40元/股的时候没有卖Q现在万U股价已q腰斩,要不要抛售?”郁亮回{:“劝Z卖股是危险的事儿,做h要厚道,坚决不劝Z股票、卖股票。万U做好自q事情Q市场出现的变化是我们不可控的,留得青山在不怕没柴烧。”

  郁亮所要留住的青山Q指向了万科的“战队”,但这支战队似乎ƈ未到N亮的满意。两q间Q万U在销售规模排行榜上的位置先后被恒 大和桂园赶,C务的增长也一直未有明显进展,与此同时Q一UF务骨q积极性不高,一些万U老将陆箋职Q万U的焦虑不仅来自外部环境Q还在于内部。

  发动基层、提振士气成ZU当下所急需解决的“内忧”。就在不久前Q网上流传万U内部发起一场极具冒险性的“vf坐下”运动。知情h称Q在地方公司Q万U中基层员工被要求完成一ơ下岗再上岗Q竞争上岗失败便d。具体流Eؓ各城公司的员工被就地免职后Q岗位开放,在全公司内竞聘上岗,目的是激发员工的“战斗力”和“狼性”。但部门ȝ理别及以上人员除外。

  对于万科的这U做法,有行业内人士表示Q“这U方式的初衷是好的,但部门ȝ理别及以上人员除外Q意味着核心位置q未被触动,既得利益者依旧占据大多数资源和权力。万U南方区域某公司甚至自己拆分成19个部门,讄了19名部门执行合伙h来保证既得利益者的利益不会在变革中受到影响。这场改革的成功率ƈ不高。”

  一位万U离职的人员指出Q万Uh员流动一直很大,主要以专业经理到部门副经理别等业务骨干ZQ离职的原因大多因ؓ薪酬和职位。如果大面积推行’vf坐下’选拔机制Q可能还会有一批hd。