调控轮番加码 下半q房企高周{模式或遭遇“堰塞湖”

2018-07-06 14:55:26 来源Q每日经新闻

  在“房住不炒”的d调下Q今q以来各地楼调控政{出台密集ƈ严。

  《每日经新闅R记者注意到Q严调控之下Q房C行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的,房地产行业加速集中,而推动行业规模加速集中的高周转模式,在政{轮番加码下正在l受考验。

  高周转模式需要保证项目拿地、徏讑֒销售等每一个环节的“快”才能实玎ͼ每多一个城调控收y,意味着高周转模式的实施I间会被压羃。融资收y下Q部分房企寄望通过加速周转、加快资金回W来~解调控来的冲ⷼ与之矛盾的是Q限售限L境下目的去化承压,快速徏设或Ş成高周{模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周{模式的阵地逐渐被压~,高周转模式是否会q来拐点?

  房地产增速下滑

  2018q的房地产政{gl了2017q的控,在限仗限售、限贗限购等调控措施的基上,楼市调控围绕打击炒房{现象进行升U。近期,上v、长沙、西安、杭州等城市开始对公司购房q行U束。据中原C研究中心l计Q年内房Cy计调控政策发布ơ数已超q180ơ。

  严调控之下,2017q全国商品房销售金额和面积增速均出现下滑。国家统计局数据昄Q2017q全国商品房销售金额ؓ133701亿元Q同比增长13.7%Q较2016q34.8%的同比增速大q放~;2017q商品房销售面U同比增为7.7%Q较2016q22.5%的增速下降幅度明显。2018q1~5月,全国商品戉K售金额和面积同比增速持l下滑,分别为11.8%和2.9%Q而2017q同期两个数据分别ؓ18.6%以及14.3%。

  全国房地产整体呈现降温态势。其中调控最Z格的一U城和部分热点二线城市降温最为明显,商品住宅销售h格同比持l下降,三线城市涨幅l箋回落。

  房地产销售增速下滑在F业W斚w也有体现。据克而瑞发布的最新数据显C,2018q上半年行业规模加速集中,TOP3F销售金额d万亿元QTOP30和TOP100集中度分别接q50%和70%QTOP200门槛同比下降。同时不可忽视的是,目前F业W增速呈C滑趋ѝ

  《每日经新闅R记者根据克而瑞公布的最新销售数据统计发玎ͼTOP30F中公了销售目标的20家房企,2018q上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%;上述20家房企中Q有14家房企2018q销售目标同比增速较2017q实际销售同比增速出C降。同Ӟ考虑到2018q市场环境的变化{多重因y,F在制定2018q销售目标时极ؓ谨慎。

  高周转阵地收~

  一面是行业集中度的快速提升,另一斚w则面临业l增速下滑。ؓ了增强竞争力赢得发展优势Q房企纷UL出“高周{”的大招Q希望通过提高周{速度加快资金周{率,加速规模扩张,实现以更资金博得更大规模。

  高周转的核心f争力在于“快”,快速拿地、快速开发徏设、快速销售以及快速回WD金,房地产的每一个环节的“快”Ş成高周{的模式。同ӞM一个环节受d成ؓ高周转模式实施的绊。

  受销售端影响Q房企的高周转模式运行的环境已经在逐渐发生变化。行业高周{的“E”碧桂园公布的数据显C,在合伙h机制实行一q多来,桂园项目的现金回正周期羃短ؓ8.2个月。

  “快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘c,同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据昄Q截至2016q12月31日,合伙人项目净现金^均回正周期预计ؓ8.4个月Q2017q上半年q一指标为9.1个月Q到2017q底现金回正周期lg长至9.6个月。

  2016q下半年开始的q一波房C调控比想象中来的更猛烈,且没有减qq。同{咨询研Iȝ张宏伟接受《每日经新闅R记者采访时指出Q由于市场需求出现问题,DF的销售和回款出现问题。

  一U城和热点二线城市因受C控Q项目高周{q行的土正在发生改变。新城控股集团有限公叔RU副总裁Ƨ阳捯为,政策调控ҎC目预售控会媄响到房地产项目的现金回正周期。他表示Q大城市本n供应不、预售门槛高、市场监严Q现金流回笼节点更迟Q周转更慢,更不利于现金回W{三四线城市预售门槛低、回W速度快,更有利于高周转,更有利于加快开发、加速回W|高周转模式的价g现得更加充分。

  值得注意的是Q近期三四线城市改政策走向备受x。中原地产首分析师张大伟分析认为,最q几q三四线城市楼市严重依赖改的货化安置Q货化安置政策已经C调整q减的时候了。

  一pd的政{组合拳正在持箋ҎC销售进行收y,失去改货币化安|的推动Q三四线城市能否l箋保持F高周转模式的q行需要进一步观察。

  仲量联行华南区研Iȝ曾丽寏V每日经新闅R记者表C,寚w周{模式产生影响的不止是目的销售进展,同时F资金问题也会影响目的周转速度Q高周{模式需要持l稳定的资金保证目的正徏设进度。

  政策ҎC融资渠道的调控处于逐步收紧状态,从早前的止F融资用于拿地和偿q银行贷ƾ,到近期收y房企v外融资,Ҏ企外金投资境内外房地产项目、补充运营资金等q行限制。而近期,包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、花样年{多家房企发债先后中止,F的融资渠道进一步承压。

  高周转的两面性

  在过dFD|_高周转模式被很多F奉ؓ“神器”,助推行业集中度快速提升。而在当前的房C环境下,高周转模式的两面性正在Q现。

  于房企而言Q高周{模式q行的市场环境发生改变,同时阵地在不断收~,但高周{对于Ff争力的提升和助力房企穿调控周期的作用依然存在。l将高周转做到极_更充分挖掘高周{模式的潜力,q是当下桂园以及很多房企的选择。

  选择l箋高周转模式则需要有重点的布局场Qƈ不是所有市场都具备实施高周转模式的环境。除此之外,高周转模式对F也提求,不是所有企业都能依靠高周{模式I越调控周期。

  q日东方金诚发布的泰评U报告显C,“泰ַ售房C目回款速度较慢Q资金回W慢是公叔R临的主要问题。同时泰֜建和拟徏目未来投资规模q一步扩大,在当前房C调控政策环境下,存在较大资金压力”。

  规模减速和现金问题,Ҏ企的高周转媄响巨大。对于此cL企而言Q慢下来或许不失Z个方法,此时高周转或加速篏U风险。

  政策调控下房C񔌎场环境转向Q高周{模式或许迎来拐炏V房企因Ҏ场环境的变化有选择地实行高周{模式Q同时也要视F自n实际Q是否仍适合高周转模式。

  Ƨ阳捯为,目前F面最大的压力是债务风险Q房企需要根据自w情况调整开发销售节奏,加快资金回笼的同时控制投资节奏,要守住现金流Q等待时机。

  对于高周转模式,中交房地产集团副ȝ理周在接受《每日经新闅R记者采访时认ؓQ房C发展步入现阶D,高周转模式早p摒弃了,不该成ؓ现阶D行业的发展模式。一二三四五U城的消费需求和l构均不一P有着自n的发展空间和需求,未来F需针对不同的h去适配产品Q进行精益化的管理以及专注品研I。