中粮¾pÕdœ°äº§é‡¾l„进展明朗化åQšå›½èµ„委放行老房企获新生

2018-06-19 15:17:58 来源åQšå‡¤å‡°ç½‘

  “本‹Æ¡é‡å¤§èµ„产重¾l„涉及国有企业改革及跨境交易åQŒæ–¹æ¡ˆå¤æ‚且工作量较大,重组æ–ÒŽ¡ˆž®šéœ€˜q›ä¸€æ­¥åå•†ã€ç¡®å®šå’Œå®Œå–„åQŒæœ‰å…³ç›‘½Ž¡æœºæž„的审核ž®šåœ¨˜q›è¡Œ˜q‡ç¨‹ä¸­ã€‚” 在1月22日召开的投资者说明会上,中粮åœîCñ”æ€È»ç†æ›¹è£æ ¹˜q™æ ·è§£é‡Š˜q‡é‡¾l„方案åšg˜qŸçš„原因。

  一场投¼œ¨ï¼Œå…³ä¹Žä¸­ç²®¾pÕdœ°äº§ä¸šåŠ¡çš„未来命运走向。

  6月13日下午两点半åQŒæ·±åœÐn¤§ä¸­åŽå›½é™…交易òq¿åœºçš„35层会议室åQŒä¸­¾_®åœ°äº§(000031.SZ)董事长周政端坐在会场中央。这里是中粮åœîCñ”2017òq´åº¦è‚¡ä¸œå¤§ä¼šçš„现场,周政的重要ä“Q务之一åQŒå°±æ˜¯ä¸»æŒå®¡è®®é‡¾l„大悦城åœîCñ”(00207.HK)的相兌™®®æ¡ˆã€‚

  一½W”高达147.56亿元的交易案åQŒå’Œ24.26亿元的配套资金募集案åQŒåœ¨˜q™åœºè‚¡ä¸œå¤§ä¼šé‡ŒèŽ·å¾—了­‘…94.7%的高¼œ¨é€šè¿‡ã€‚就在这之前åQŒä»–们已¾læ‹¿åˆîCº†å›½èµ„委的放行路条。

  历经多年íy‰è·ŽåQŒä¸­¾_®ç³»åœîCñ”业务重组¾lˆäºŽåˆîCº†ä¸€ä¸ªæ–°çš„明朗阶ŒDüc€‚时代周报记者从中粮åœîCñ”和大悦城斚w¢äº†è§£åˆŽÍ¼ŒæŽ¥ä¸‹æ¥ï¼Œä¸­ç²®¾pÕdœ°äº§é‡¾l„事宜还得经˜q‡å›½å®¶å‘改委、商务部及证监会½{‰éƒ¨é—¨çš„一¾pÕdˆ—备案、审查和核准½{‰æµ½E‹ã€‚能否通过批准和核准,以及获得相关批准和核准的旉™—´éƒ½è¿˜å­˜åœ¨ä¸ç¡®å®šæ€§ã€‚言下之意,他们¼›ÖM‹D杯庆贺成功的那一天还有时日。

  中粮¾pÕdœ°äº§å›¢é˜Ÿçš„一切案头工作,仍在¾y§é”£å¯†é¼“加速推˜q›ã€‚作为第一批央企改革试点企业,中粮集团正在努力推动¾_®æÑa、食品、金融、地产四大板块整体上ŒŽ‚,¾l™å‡ºçš„时间节ç‚ÒŽ˜¯2020òqß_¼Œå…³é”®æ€§æŒ‡æ ‡æ˜¯æ‰“造超500亿元规模åQŒç”šè‡Œ™¶…1000亿元规模的专业化公司(òqÐn°)。得益于国企攚w©¾U¢åˆ©åQŒä¸­¾_®åœ°äº§æœ‰äº†æœºä¼šå†å‡ºå‘åQŒé‡¾l„大悦城的目的之一ž®±æ˜¯æ•´åˆèµ„源åQŒæå‡ä¸­¾_®é›†å›¢åœ°äº§ä¸šåŠ¡çš„˜qè¥æ•ˆçŽ‡ã€‚

  在过åŽÕd¤šòq´çš„æˆÕF¼äº‰éœ¸èµ›ä¸­åQŒä¸­¾_®ç³»åœîCñ”业务òq¶æœªèƒ½æˆä¸ºæ‰§ç‰›è€Œ™€…,ž®½ç®¡ä»–们是获准从事房åœîCñ”业务的21家央企当中的一员,背靠着中粮集团雄厚的政商、资金实力。接下来åQŒå¦‚何做强、做优、做大地产业务,如何在行业竞赛中更主动、更灉|´»ã€æ›´å…¯‚¯è¯­æƒ?˜q™å®¶23岁老房企,亟须在房企阵营中å¯ÀL‰¾åˆîC¸€æ–¹åˆé€‚的位置。

  重组˜q›å±•æ˜Žæœ—化

  ˜q‘9个月的停牌后åQŒä¸­¾_®ç³»åœîCñ”çš„147亿元重组生意在今òq´4月终于揭开面纱。

  4月24日晚é—ß_¼Œä¸­ç²®åœîCñ”发布收购报告书、募集配套资金及权益变动½{‰ä¸€¾pÕdˆ—公告åQŒåœ¨æŽ¥è¿‘700™å늚„æ–‡äšg中,中粮åœîCñ”ž®†é‡¾l„细节一一披露åQŒåŒ…括定仗÷€ä¼°å€¹{€äº¤æ˜“和风险提示、未来媄响等。

  在这份预案里åQŒä¸­¾_®åœ°äº§è¦ä»¥å‘行股份的方式收购大悦城地产91.34亿股普通股股䆾åQŒå‘è¡Œä­hæ égؓ6.89元/股,交易对ä­h暂定为147.56亿元。同æ—Óž¼Œä¸­ç²®åœîCñ”向不­‘…过10 名特定投资者募集配套资金总金额不­‘…过24.26亿元åQŒæŠ•å‘中¾_®ÂïL½®åœ°å¹¿åœºé¡¹ç›®ã€æ­å·žå¤§æ‚¦åŸŽâ€“购物中心项目。本‹Æ¡äº¤æ˜“完成后åQŒå¤§æ‚¦åŸŽåœîCñ”ž®†æˆä¸ÞZ¸­¾_®åœ°äº§çš„控股子公司。

  ˜q™æ˜¯ä¸€ä»½å§—姗来˜qŸï¼Œä¿å®ˆè´¨ç–‘的重¾l„文件。去òq´7月24日,中粮åœîCñ”因筹划重大重¾l„事™å¹å¼€ŒŽ‚è“v停牌。一个月后,他们公开重组标的—大悦城åœîCñ”。大悦城åœîCñ”è„ÞpƒŽäºŽä¸­¾_®ç½®åœŽÍ¼Œæ˜¯ä¸­¾_®é›†å›¢çš„商业åœîCñ”òqÐn°åQŒæ•°òq´å‰å€Ÿå£³ä¾¨ç¦ä¼ä¸šåœ¨é¦™æ¸¯ä¸ŠŒŽ‚。大悦城åœîCñ”以开发、经营和½Ž¡ç†å¤§æ‚¦åŸŽå“ç‰ŒåŸŽŒŽ‚综合体ä¸ÞZ¸»è¦ä¸šåŠ¡æ–¹å‘。

  åŽÕd¹´9月28日,中粮åœîCñ”通过购买大悦城地产控股股东明毅公司(Vibrant Oak Limited)100%股权åQŒå¼€å§‹å°±è®¡åˆ’收购大悦城地产的相关事宜˜q›è¡Œå‡†å¤‡ã€‚此后,相关重组事宜鲜有˜q›å±•ã€‚中¾_®åœ°äº§æ›´æ˜¯å¤š‹Æ¡åœç‰ŒæœŸæ»¡ç”³è¯ïL‘ô¾l­åœç‰Œï¼Œ­‘…过证监会 “重¾l„停牌时间在半年之内”要求,原本计划在今òq´2月中旬出台的重组初步æ–ÒŽ¡ˆæœ€¾lˆæŽ¨˜qŸåˆ°3月底才公ŒŽƒã€‚

  “本‹Æ¡é‡å¤§èµ„产重¾l„涉及国有企业改革及跨境交易åQŒæ–¹æ¡ˆå¤æ‚且工作量较大,重组æ–ÒŽ¡ˆž®šéœ€˜q›ä¸€æ­¥åå•†ã€ç¡®å®šå’Œå®Œå–„åQŒæœ‰å…³ç›‘½Ž¡æœºæž„的审核ž®šåœ¨˜q›è¡Œ˜q‡ç¨‹ä¸­ã€‚” 在1月22日召开的投资者说明会上,中粮åœîCñ”æ€È»ç†æ›¹è£æ ¹˜q™æ ·è§£é‡Š˜q‡é‡¾l„方案åšg˜qŸçš„原因。

  从宣ŒŽƒåœç‰Œå¼€å§‹åˆ°ä»Šå¹´6月12日,不到一òq´çš„æ—‰™—´é‡Œï¼Œä¸­ç²®åœîCñ”关于重组大悦城事宜的公告ž®±æœ‰˜q‘50条。公告频发的背后åQŒæ˜¯å…‰™‡¾l„事™åšw¢ä¸´çš„重重压力。

  事实上,“整合”一直是中粮åœîCñ”发展˜q‡ç¨‹ä¸­çš„关键词。

  2004òq´å¹´åº•ï¼Œåœ¨æ·±åœÐn›½èµ„退出竞争性行业的背景下,中粮集团与深交所股票代码为000031的老牌上市公司深宝恒控制äh½{„¡Öv股权转让协议åQŒ2007òqß_¼Œæ·±å®æ’正式更名äؓ“中¾_®åœ°äº§â€ã€‚中¾_®åœ°äº§æˆä¸ÞZ¸­¾_®é›†å›¢æ——下专门从事住宅和工改的地产åã^収ͼŒòq¶å¾—到来自集团的多个åœîCñ”™å¹ç›®æ³¨å…¥ã€‚

  同一òqß_¼Œå›½èµ„委一¾U怓Q命,46岁的华润集团副董事长兼æ€È»ç†å®é«˜å®½Iºé™ä¸­ç²®é›†å›¢åQŒå°±ä»»è‘£äº‹é•¿ä¸€èŒã€‚中¾_®ç³»åœîCñ”业务历经多年盘整åQŒæœ€¾lˆåŞ成中¾_®åœ°äº§å’Œå¤§æ‚¦åŸŽä¸¤å¤§åã^収ͼŒòq¶åˆ†åˆ«åœ¨A股、H股借壳上市åQŒè¿™èƒŒåŽæ›‘Ö†™æ»¡äº†å®æ°å°è¿¹ã€‚

  时代周报记者发玎ͼŒ˜q™å½“中,中粮åœîCñ”和大悦城的äñ”品线既相互独½f‹ï¼Œåˆäº’有交叉。一个很明显的线¾y¢æ˜¯åQŒä¸­¾_®ç³»åœ¨ä¸»¾U¿å¤§æ‚¦åŸŽæ——舰商业以外åQŒä¸­¾_®åœ°äº§è¿˜åœ¨å‘展祥云小镇这¿UåŸŽŒŽ‚近郊的慢生‹z…R€å¾®åº¦å‡æ¨¡å¼ã€‚

  业界å¯Îù¿™ä¸¤å®¶å…¬å¸çš„同业竞争问题一直有所非议。中¾_®åœ°äº§å’Œå¤§æ‚¦åŸŽåƈ未否认问题所在。在此前的公告中åQŒä»–们也表示åQŒæ­¤‹Æ¡é‡¾l„,为整合资源,目的是提升中¾_®é›†å›¢åœ°äº§ä¸šåŠ¡çš„˜qè¥æ•ˆçŽ‡ã€‚

  也正因äؓ此,中粮集团从来没有攑ּƒå¯ÒŽ——下地产业务的重构、整合与攚w©ã€‚早在2011òq´3月,宁高宁就明确提出åQŒä¸­¾_®é›†å›¢åœ¨ä¸­ç²®åœîCñ”、大悦城两大åœîCñ”业务òqÐn°åˆåƈ完成后,ž®†ä¼šä»¥A+H的方式整体上ŒŽ‚。但因种¿UåŽŸå› ï¼Œä¸­ç²®¾pÕdœ°äº§æ•´ä½“上ŒŽ‚计划未能实行。

  可以½H¥æŽ¢çš„是åQŒåœ¨ä¸­ç²®åœîCñ”和大悦城内部åQŒå¯¹ä¸¤è€…çš„¾l¼åˆç›˜ç®—已经展开。对中粮集团而言åQŒä¸­¾_®åœ°äº§å’Œå¤§æ‚¦åŸŽå„自äؓ政的时候,一个轻、一个重åQŒå®ƒä»¬åªæœ‰åœ¨é›†å›¢¾lŸä¸€æ ¸ç®—的时候才一起åã^衡资本。

  长期跟踪中粮åœîCñ”的分析师张睿(化名)告诉时代周报记者,国企攚w©æŒç®‹æŽ¨è¿›åQŒ2017òq´7月,中粮集团的æ؜æ”ÒŽ–¹æ¡ˆåŸºæœ¬å®šåž‹ï¼Œ˜q™æ¬¡é‡ç»„æ–ÒŽ¡ˆèŽ·å¾—了非兌™”股东的高度认可,也将预示中粮åœîCñ”˜q›å…¥å…¨ä¸šæ€åœ°äº§åã^台的新纪元。

  保留两家上市ä¸ÖM½“

  æˆÕF¼é—´é©¬å¤ªæ•ˆåº”仍在加剧,大象明显比猴子跑得快。

  2017òqß_¼Œé”€å”®é‡‘额从150亿元到5500亿元åQŒæ˜¯åœîCñ”癑ּºåˆ°é¦–强的差距åQŒé«˜ä¸‹ç«‹çŽ°ã€‚中国千亿房企军团在2017òq´æœ«è¾‘Öˆ°17家之多,TOP10æˆÕF¼çš„门槛达1500亿元。

  谁都清楚˜q™åœºåœîCñ”马拉杄¡š„游戏规则—有规模才有话语权,有规模才有江湖地位。绝大多数无法稳固增长惯性的æˆÕF¼åQŒä¼šè¢«æ¸…出市场。

  2016òq´è“v拉开的风风火火国企整合浪潮中åQŒåœ°äº§å¤®ä¼æ˜¯é‡è¦å‚与者。中‹¹·ä¸­å»ºåˆòq¶ã€ä¸­‹¹·é²¸åžä¸­ä¿¡ã€äº”矿整合中冶、招商局合åƈ蛇口½{‰ï¼Œæ¯ä¸€å®—交易都波涛æ±ÒŽ¶ŒåQŒè¢«åˆåƈ的都是小弱房企。中¾_®åœ°äº§ä¹Ÿæ›‘Ö±¡å±¡ä¼ å‡ºâ€œè¢«æ•´åˆâ€ï¼Œå¦‚保利、招商蛇口(22.570, 0.39, 1.76%)都曾先后与中¾_®åœ°äº§ä¼ å‡ºæ”¶è´­â€œç»¯é— Z€ã€‚

  正如上述åQŒä¸­¾_®åœ°äº§ä¸Žé¾™å¤´æˆÕF¼ç›¸è·ä¸æ­¢ä¸€ä¸ªèín位,亦被同属央企åœîCñ”òqÐn°çš„保利、中‹¹—÷€åŽæ¶¦ç½®åœ°ç­‰é¥é¥é¢†å…ˆã€‚以2017òq´æ•°æ®äؓ例,中粮åœîCñ”òq´ç­¾¾U¦é‡‘额261.59亿元åQŒè€Œä¿åˆ©ã€ä¸­‹¹—÷€åŽæ¶¦ç½®åœ°çš„同期数据分别为3092亿元、2320.7亿港元、1521亿元。

  中粮åœîCñ”也期待通过此轮重组整合åQŒæŒ‰ä¸‹å‘展“加速键”。自2017òq´å¼€å§‹ï¼Œä¸­ç²®åœîCñ”明显加快了拿地的节奏。2015òq´å’Œ2016òqß_¼Œä¸­ç²®åœîCñ”分别获得5个和7个项目,¾y¯è®¡æ–°å¢žé¢ç§¯¾U¦180万åã^方米åQŒè€Œ2017òq´ä¸€òqß_¼Œä»–们ž®±æ–°å¢ž23个项目,计容建筑面积349.58万åã^方米åQŒé¦–˜q›é‡åº†ã€åŽ¦é—¨ã€ä½›å±±ã€ç»å…´ç­‰åŸŽå¸‚。2018òqß_¼Œä»–们计划新开工项目30个,新开工面¿U¯389.28万åã^方米åQŒåŒæ¯”去òq´è®¡åˆ’开工面¿U¯å¢žé•¿179%。

  在股东大会现场,周政表示åQŒå¸Œæœ›é€šè¿‡å¯¹å¤§æ‚¦åŸŽä¼˜è´¨æŒæœ‰åž‹èµ„产的吸收合åƈåQŒé€æ­¥ŒŽƒå±€èµ¯‚¦†ç›–商业、住宅、酒店、写字楼、äñ”业地产、养老地产等多种业态在内的åœîCñ”版图。整合完成后åQŒä¸­¾_®åœ°äº§å°†æˆäؓ中粮集团旗下唯一的住宅地产与商业åœîCñ”一体化的全业态房åœîCñ”专业化公司。

  “本‹Æ¡é‡¾l„å°†ä¸ÞZ¸ŠŒŽ‚å…¬åæ€¸»è¥ä¸šåŠ¡æ³¨å…¥æ–°çš„商业地产元¾y ï¼ŒåŒ…括大悦城城ŒŽ‚综合体、写字楼、酒店等持有型物业,释放住宅、商业板块整合后在融资、市场、äh才、土地获取以及品牌上的深度协同效应。”中¾_®åœ°äº§è‘£¿U˜å®‹å†°å¿ƒ¿UŽÍ¼Œåœ¨ä½å®…开发与商业持有双轮驱动格局下,他们既能通过开发型物业的高周è{实现现金回流åQŒåˆèƒ½åˆ†äº«æŒæœ‰åž‹ç‰©ä¸šŒŽ¦æ¥çš„长期稳定收益和升值红利。

  比如åQŒç›®å‰ä¸­¾_®åœ°äº§èžèµ„成本4.3%-8.5%åQŒå¤§æ‚¦åŸŽåœîCñ”òqÐn‡èžèµ„成本为4.28%åQŒæ•´åˆåŽä¸­ç²®åœîCñ”ž®†èŽ·å¾—境内外双重融资渠道åQŒå°†æ˜¾è‘—降低整体融资成本。宋冰心透露åQŒè¿‘日,中粮åœîCñ”与大悦城åœîCñ”合作开发深åœÐn®å®‰25区城ŒŽ‚更新项目,ž®±æ˜¯ä¸¤è€…开始发挥协同效应的最佳体现。

  ‹¹·é€šè¯åˆ¸(9.860, -0.24, -2.38%)在研报中写道åQŒåŒæ–¹çš„åœîCñ”业务资源ž®†æ·±åº¦æ•´åˆï¼Œ˜q›ä¸€æ­¥å¬m固“3+X”的城市发展战略åQŒæå‡äº¬‹z¥å†€ã€é•¿ä¸‰è§’、珠三角三个重点区域的市åœÞZ†¾é¢ï¼Œæœªæ¥ž®†è¿›ä¸€æ­¥å¢žå¼ºå…¬å¸çš„持箋盈利能力。

  æ ÒŽ®ä¸­ç²®é›†å›¢è®¡åˆ’åQŒâ€œåä¸‰äº””期é—ß_¼Œé›†å›¢ž®†è‡´åŠ›æ‰“造2-3个营收超1000亿元规模、4-5个营收超500亿元规模的专业化公司åQŒé‡¾l„后的地产业务,正成为离˜q™ä¸ªç›®æ ‡æœ€ä¸ºæŽ¥˜q‘的板块之一。

  “但是,交易完成后,中粮åœîCñ”与大悦城åœîCñ”两个上市ä¸ÖM½“ž®†å„自保留,且在业务、äh员与财务在整合后仍然保持独立åQŒâ€ 宋冰心如是说。