½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯四大维度解析成都楼ŒŽ‚

2018-01-11 09:41:46 来源åQšæ–°‹¹ªç½‘

   ½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯认为,2017òq´çš„成都楼市呈现以下特征åQš

   零售物业ŒŽ‚场整体呈回暖态势åQŒæ±‚新求变成ä¸ø™¯½I¿å…¨òq´çš„ŒŽ‚场主音调。

   联合办公和高新科技企业崛è“v促ä‹É大面¿U¯ç§Ÿèµé¢‘出,甲çñ”写字楼市åœø™¿›å…¥æ‹ç‚¹ä¹‹òq´ã€‚

   住宅ŒŽ‚场供应减少拉动ä»äh ¼½EÐn®šä¸Šæ¶¨åQŒåœŸåœ°å¸‚åœÞZ¸æ–­å‡æ¸©ï¼Œè´­æˆ¿éœ€æ±‚外溢至˜q‘郊区域。

   大宗交易投 资市场逐渐升温åQŒæˆäº¤æ•°ç›®åˆ›åŽ†å²æ–°é«˜åQŒæˆéƒ½æŠ• 资ä­h值显现。

  ½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯华西区董事长胡裕华

    零售物业市场:整体回暖 æ±‚新求变

    2017òq´æˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šå¸‚场整体呈回暖态势åQŒæ±‚新求变成ä¸ø™¯½I¿å…¨òq´çš„ŒŽ‚场主音调。年内共录得9个新™å¹ç›®å¼€ä¸šï¼Œæ–°å¢žä¾›åº”å…Þp®¡¾U¦78万åã^方米åQŒæŽ¨åŠ¨å¸‚场æ€Õd­˜é‡è¾¾åˆ°çº¦537万åã^方米。年内品牌拓店频¾Jï¼Œä¸”部分购物中心陆¾l­å®Œæˆä¸»åŠ›åº—大面¿U¯è°ƒæ•ß_¼Œåˆºæ¿€¿UŸèµæˆäº¤å¤§å¹…增长。

    全òq´é›¶å”®ç‰©ä¸šå¸‚场净吸纳量录得约83万åã^方米åQŒè¶…åŽÕd¹´åŒæœŸ2.7倍,拉动ŒŽ‚场整体½Iºç½®çŽ‡åŒæ¯”显著下降2.2个百分点至6.9%åQŒåˆ›äº”年来新低。中高端品牌¾UïLº·é€šè¿‡**商圈地标™å¹ç›®¿U¯æžç™Õd°æˆéƒ½ŒŽ‚场åQŒä¿ƒä½‰Kƒ¨åˆ†é¡¹ç›®è®®ä»¯‚ƒ½åŠ›è¿›ä¸€æ­¥æé«˜ï¼Œ**商圈òqÐn‡¿UŸé‡‘同比上涨2.3%åQŒåƈ成äؓŒŽ‚场整体¿UŸé‡‘上扬的主要驱动力åQŒæˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šå¸‚场强者恒强态势½Hæ˜¾ã€‚截止年末,全市购物中心首层òqÐn‡¿UŸé‡‘同比微涨0.3%åQŒæŠ¥äººæ°‘ŒŽ422.1元每òqÏx–¹¾cÏx¯æœˆã€‚

    在¿UŸèµéœ€æ±‚端斚w¢åQŒé›¶å”®å’Œ˜¡é¥®ä»æ˜¯ä¸»è¦é©±åŠ¨åŠ›ï¼Œåˆ†åˆ«å æ¯”全年新增¿UŸèµæˆäº¤é‡çš„58.7%和27.9%。其中,服饰和珠宝配é¥îC»å æ®é›¶å”®¾c»éœ€æ±‚来源的前两位,此外åQŒæ—¥ç›Šé£Žé¡å…¨åŸŽçš„˜qåŠ¨å¥åº·ç”Ÿæ´»æ–¹å¼ŒŽ¦åŠ¨æˆ·å¤–˜qåŠ¨å“ç±»òq´å†…加速扩张,跃升至零售类需求来源的½W¬ä¸‰ä½ã€‚

    2017òq´æ˜¯è§è¯æˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šŒŽ‚场诸多变化变革之年。其一åQŒæ–°å…¥å¸‚的零售项目催生商业格局之变。社区型购物中心和邻里街区商业在2017òq´å¼‚军突èµøP¼ŒæŽ¨åŠ¨ŒŽ‚场从大而全向小而精发展åQŒåŠ é€ŸåŞ成“城ŒŽ‚çñ”—区域型—精¾l†åž‹â€çš„金字塔三¾U§æ ¼å±€ã€‚

    其二,成都零售™å¹ç›®çš„内部空间历¾lè§£æž„和重塑之变。年内录得多个购物中心的调整升çñ”开始通过物业攚w€ ç»“合业态品牌调整来探烦内部商业½Iºé—´é‡æ–°å‘ˆçŽ°åQŒä»¥æœŸå¡‘造消费空间场景化和主题化åQŒè¿½é€é›¶å”®æ¶ˆè´¹å°ä¼—窄¾Ÿ¤åŒ–的趋åŠÑ€‚

    其三,消费者日新月异的消费偏好ŒŽ¦æ¥å“ç‰Œ¿UŸæˆ·å’Œä¸šæ€ä¹‹å˜ã€‚一斚w¢åQŒä¼ ¾lŸä¸šæ€æˆ–品牌呈现方式不断更替åQŒä¾‹å¦‚快闪店、互动体验店以及新零售概念下催生的新物种½{‰ï¼Œçš†å¯¹è´­ç‰©ä¸­å¿ƒçš„融合度提出了新要求;另一斚w¢åQŒåŒ»ç–—、家装、办公等新兴、跨界业态或品牌也纷¾U·äçR入购物中心,从楼层业态分ŒŽƒè§„划、坪效等多方面考验™å¹ç›®˜qè¥èƒ½åŠ›ã€‚

    其四,购物中心通过强化服务和推òq¿å¸¦æ¥è¿è¥ä¹‹å˜ã€‚年内,购物中心¾UïLº·åˆ©ç”¨å„种节庆契机丑֊žå¤§åž‹ä¸»é¢˜‹zÕdŠ¨ä»¥æœŸæé«˜æ›å…‰åº¦å’Œå¸å¼•å®¢æµåQŒä¸»é¢˜æ´»åŠ¨æ•°ç›®è¾¾åŽ†å¹´ä¹‹æœ€ã€‚äh文关怀型的增值服务在购物中心蔚然成风åQŒ80后父母群体增多让母婴室已成标配,千禧一代对宠物喜爱使得宠物准入和其服务设施也悄然进入多个购物中心。

    展望2018òqß_¼ŒŒŽ‚场预计ž®†è¿Žæ¥å…«ä¸ªæ–°™å¹ç›®å¼€ä¸šï¼Œæ–°å¢žä¾›åº”¾U¦79万åã^方米åQŒå…¶ä¸­æ‚ æ–¹UFun和西南首 个“TOD模式”的龙湖西宸天街备受期待。新增项目均落于非**商圈åQŒå±Šæ—¶æˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šå¸‚场多中心、多商圈½Iºé—´æ ¼å±€ž®†è¿›ä¸€æ­¥æˆåž‹ã€‚未来成都零售物业市场将见证更多æ ïLš„建筑形态、更专精的定位、更别致的装潢风格的购物中心åQŒé‡æ–°å®šä¹‰ä¸šæ€è§„划,为消è´Îù€…创造更多生‹zÖM½“验乐­‘£ã€‚租赁需求预计将持箋‹z»è·ƒåQŒçŽ°æœ‰é¡¹ç›®å¯¹å·²æœ‰æ¶ˆè´¹å†…容快速è„P代的诉求åQŒæ–°å¢žé¡¹ç›®å¯¹æ–îC¸šæ€æ–°å“ç‰Œçš„æÍ求,均给品牌扩张提供舞台。2017òq´æŠ¢­‘Ðnª’体版面的“新零售”模式将在2018òq´å…¨é¢å¸ƒå±€è½åœ°åQŒè¿›å…¥æ­£é¢è§’力时期,通过消费者、零售品牌商和项目运营商三者之间探¾y¢å°†ä¸æ–­æŒ–掘和演¾lŽâ€œæ–°é›¶å”®â€å†…涵,推动整个零售行业在äñ”业链、供应链、ä­h值链的提档升¾U§ã€‚

    甲çñ”写字楼市场:˜q›å…¥æ‹ç‚¹ä¹‹å¹´

    2017òqß_¼Œæˆéƒ½ç”²çñ”写字楼市场分外活跃,大面¿U¯æˆäº¤é¢‘出带动空¾|®çŽ‡é™è‡³äº”年来最低,且拉动租金多òq´æ¥é¦–次上扬åQŒå‘ˆçŽîC¹è§‚趋好局面。年内,甲çñ”写字楼市场共录得6个新™å¹ç›®å…¥å¸‚åQŒå¸‚中心和南延线区域均有™å¹ç›®è½æˆäº¤ä»˜åQŒæ–°å¢žä¾›åº”约30万åã^方米åQŒæŽ¨åŠ¨å¸‚场æ€Õd­˜é‡è¾¾åˆ°çº¦296万åã^方米。

    在构徏国家中心城市和äñ”业升¾U§æ”¿½{–利好带动下åQŒæˆéƒ½å¸‚åœÞZ»Ž½W¬ä¸€å­£åº¦èµ·å‡€å¸çº³é‡é€æ­¥èµ°é«˜åQŒå…¨òq´è¾¾åˆ°38.4万åã^方米åQŒåŒæ¯”大òq…增长44.6%åQŒé¢†è·‘全国二¾U¿åŸŽŒŽ‚。大量办公需求的释放推动òqÐn‡½Iºç½®çŽ‡æŒ¾l­é™ä½Žï¼Œåœ¨æ–°å¢žä¾›åº”走高背景下同比下跌5.8个百分点åQŒè‡³27.7%。市场情¾lªä¸æ–­ä¸Šæ‰¬ï¼ŒåŒæœŸç”²çñ”写字楼可¿UŸèµé¢ç§¯å¤§å¹…减少åQŒä‹É得业ä¸Èš„è®®ä­h能力显著增强åQŒè¿‘五年¿UŸé‡‘下滑通道于年内终¾l“,òqÐn‡¿UŸé‡‘¾låŽ†å‰ä¸¤å­£åº¦å¾®å¹…下挫之后反弹åQŒåŒæ¯”微涨0.2%åQŒæŠ¥äººæ°‘ŒŽ98.8元每òqÏx–¹¾cÏx¯æœˆã€‚

  ½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯华西区ŒŽ‚场研究部助理董事陈大荒

    展望2018òqß_¼Œæˆéƒ½ç”²çñ”写字楼市场预计将˜qŽæ¥40余万òqÏx–¹¾c³çš„新增供应åQŒä»£è¡¨é¡¹ç›®åŒ…括东大街及åšg¾U¿çš„çÕF¸œä¸­å¿ƒå’Œä¸­å¤®å•†åŠ¡åŒºçš„领åœîC¸­å¿ƒè¥¿å¡”。2017òqß_¼Œæˆéƒ½ŒŽ‚颁ŒŽƒâ€œäñ”业新政50条”支撑成都徏讑֛½å®¶ä¸­å¿ƒåŸŽŒŽ‚,òq‰™™†¾l­å‡ºå°å…³äºŽæ–°¾læµŽäº§ä¸šåŸÎù‚²å’Œæ”¯æŒæ”¿½{–。第一太åã^戴维斯发ŒŽƒã€Šè¿ˆå‘国家中心城ŒŽ‚背景下成都房地产发展趋势和机遇》专题报告,提出˜q™ä¸€¾pÕdˆ—政策ž®†ç›´æŽ¥å¸¦åŠ¨é‡‘融业、现代服务业、科技创新½{‰ä»¥åŠžå…¬æ¥égؓ载体的äñ”业蓬勃发展,由此衍生出强烈的办公物业¿UŸèµéœ€æ±‚,在未来中长期内给予成都甲¾U§å†™å­—楼ŒŽ‚场有力的支撑。预计2018òq´æˆéƒ½ç”²¾U§å†™å­—楼ŒŽ‚场ž®†åšg¾l­ä¹è§‚态势åQŒç§‘技企业和联合办公äؓ代表的专业服务企业将¾l§ç®‹é¢‘繁扩张åQŒäؓŒŽ‚场ŒŽ¦æ¥æ›´å¤šå¤§é¢¿U¯ç§Ÿèµæˆäº¤ã€‚

    住宅ŒŽ‚场åQšåœŸåœ°å¸‚场升温 è´­æˆ¿éœ€æ±‚外溢

    2017òqß_¼Œæˆéƒ½ŒŽ‚主城区一手住宅供应量310万åã^方米åQŒç”±äºŽå‰æœŸåœŸåœ°å¸‚åœÞZ¾›åº”量较低åQŒå¸‚场存量住宅äñ”品从2016òq´ä¸‹åŠå¹´å¼€å§‹è¿…速去化,以及¾pÕdˆ—限制政策出台å¯ÆD‡´ä¸€æ‰‹ä½å®…供应环比同比下降66%。供应量下降å¯ÆD‡´æˆäº¤é‡ä¸‹æ»‘,òq´å†…ä¸ÕdŸŽåŒÞZ¸€æ‰‹ä½å®…成交量为545万åã^方米åQŒåŒæ¯”下降45%。在住房调控政策不断收紧的背景下åQŒä¾›éœ€å±€é¢ä¾ç„¶è¾ƒä¸ºç´§å¼ ï¼Œå…¨å¹´ä¸ÕdŸŽåŒÞZ¸€æ‰‹ä½å®…ä­hæ ég¾ç„¶ä¿æŒä¸Šæ¶¨æ€åŠ¿åQŒæŠ¥äººæ°‘ŒŽ14,590元每òqÏx–¹¾c»I¼ŒåŒæ¯”上涨10.7%åQŒæ¶¨òq…收½H„。另一斚w¢åQŒä¼ ¾lŸä¸»åŸŽåŒºèŒƒå›´å†…有限的供应量直接导致购戉Kœ€æ±‚无法充分释放,˜q›è€Œè¿…速外溢到供应量相对充­‘³çš„原近郊区域。

  ½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯华西区™å¹ç›®åŠå¼€å‘顾问部高çñ”助理董事李绅

    2017òqß_¼Œä½å®…ŒŽ‚场持箋高温ŒŽ¦åŠ¨åœŸåœ°ŒŽ‚场分外‹z»è·ƒã€‚å…¨òqß_¼Œä¸ÕdŸŽåŒÞZ½å®…用地成交量达204万åã^方米åQŒåŒæ¯”上涨37%åQŒäؓ¾~“解供需¾y§å¼ å±€é¢ï¼Œä¸‹åŠòq´åœŸåœ°æ”¾é‡ä¾›åº”äؓ上半òq´ä¾›åº”量四倍以上。主城区住宅用地òqÐn‡æ¥¼é¢åœîC­h破万åQŒæœ€é«˜ä­h高达人民ŒŽ17,200元每òqÏx–¹¾c»I¼Œ˜q‘半æ•îC½å®…(含住宅)用地以高于50%的溢ä»ïLŽ‡æˆäº¤åQŒæ›´æœ‰10%的住宅用地的溢ä­h率高于90%。同期,在活跃的住宅ŒŽ‚场和新一轮äñ”业和城市规划利好政策ŒŽ¦åŠ¨ä¸‹ï¼ŒåŽŸè¿‘郊区域土地成交楼面地仯‚¾¾åˆîCh民币7,286元每òqÏx–¹¾c»I¼Œä¸º2016òq´æ¥¼é¢åœ°ä»ïLš„3倍。作为首批住房租赁试点城ŒŽ‚,本年成都土拍首次推出“无偿移交定量租赁住戎쀝和“äh才公 寓用地”引èµïL¤¾ä¼šå„界关注热议。土åœîC­hæ ég¸æ–­æ”€å‡ä¾ç„¶å¸å¼•ä¼—多外地房企入蓉,òq´å†…录得7家外地房企通过权益合作或联合拿地的方式首次˜q›å…¥æˆéƒ½ŒŽ‚场åQŒåæ˜ å¤–界对成都房地产市场发展的å…Ïx³¨å’Œä¿¡å¿ƒã€‚

    展望2018òqß_¼ŒåœŸåœ°ŒŽ‚场æ”ùN‡å¯ç¼“解住宅市åœÞZ¾›éœ€¾y§å¼ å±€é¢ï¼Œòq´å†…出台的租赁试点和成品住宅以及公证摇号排序和限售等政策åQŒä¸ä»…抬高住宅投 资门槛,且力求徏½f‹é•¿æ•ˆæœºåˆÓž¼Œä¸ÞZ½å®…ä­hæ ég¿æŒç¨³å®šæä¾›ä¿éšœï¼Œä¿ƒä‹É住宅ŒŽ‚场回归居住。

    投资市场:成交数目创历史新高 æˆéƒ½æŠ•èµ„价值显现

    2017òqß_¼Œæˆéƒ½æŠ• 资市场活跃,共录得27宗大宗交易,创历史新高。其中,ç”Þq¬¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯促成的某大型资产包交易中所包含的成都华敏翰ž®Šå›½é™…大厦整栋交易备受瞩目。按交易¾cÕdž‹æ¥çœ‹åQŒè¶…七成交易ä¸ÞZºŒæ‰‹ä½å®…用地或在徏住宅™å¹ç›®åQŒåæ˜ å‡ºå¼€å‘商对土地储备的需求因持箋高涨住宅ŒŽ‚场热度和不断升¾U§çš„土拍机制昑־—æ›´äؓ˜q«åˆ‡ã€‚按买方性质来看åQŒå†…资企业独占鳌å¤ß_¼Œå æ®äº¤æ˜“ä¹°æ–¹˜q‘80%åQŒçªæ˜‘Ö…¶å¼ºåŠ¿åœîC½ã€‚

    受国家˜q›ä¸€æ­¥é™åˆ¶å¢ƒå¤–投 资媄响,‹z»è·ƒçš„一¾U¿åŸŽŒŽ‚物业大宗交易市场拉动资产ä­hæ ég¸æ–­æ”€å‡ï¼Œä¿ƒä‹É众多投 资商ž®†çœ¼å…‰æŠ•å‘以成都ä¸ÞZ»£è¡¨çš„内陆地区。当前成都相å¯Îù¾ƒä½Žèµ„本公允值和未来城市发展巨大åQŒå·²å½¢æˆä¸€å®šå•†ä¸šåœ°äº§ä­h值洼地。展望2018òqß_¼Œé¢„计成都会持¾l­å¸å¼•å¤–地和境外资本å…Ïx³¨åQŒåŒºåŸŸé«˜å“è´¨çš„商用物业将¾l§ç®‹æˆäؓŒŽ‚场热点交易™å¹ç›®ã€‚鉴于土地拍卖门槛升高、住宅销售持¾l­å¢žé•¿ï¼Œé¢„计二手土地交易ŒŽ‚场也将¾l§ç®‹‹z»è·ƒã€‚此外,十九大确½f‹ç§Ÿè´­åƈ丑ֈ¶åº¦å¯¹é•¿ç§Ÿå…¬ 寓市场重大利好,下半òq´å…¬ 寓渐成资本追逐新风口åQŒå±‚å‡ÞZ¸½IïL±»REITS产品为开发商和投 资者打通更多渠道,预计全国逐步蔓åšg针对公 寓类物业的大宗投 资热情将渗透到2018òq´æˆéƒ½å¸‚场。