成都上半òq´TOP10:保利夺冠恒大½W¬ä¸‰ 调控下市åœÞZ½Žä½è¿è¡Œ

2017-07-17 14:07:54 来源åQšè§‚点地产网

  2017òq´ä¸ŠåŠå¹´çš„最后一周,成都楼市以商品房成交78.4万åã^方米åQŒä¸€æ‰‹ä½å®…成交68.31万åã^方米的数字,为前六个月的成交划上句号。

  ˜q™æ ·çš„数字看èµäh¥òq¶ä¸å·®ï¼Œæ ÒŽ®å¯ÒŽ¯”åQŒæœ€åŽä¸€å‘¨å•†å“æˆ¿æˆäº¤çŽ¯æ¯”上升34.09%åQŒä½å®…成交环比环比上升40.93%。

  但如果将观察期拉长,却可以发玎ͼŒæˆéƒ½æˆ¿åœ°äº§å¸‚åœø™¡¨çŽîC½Ž˜q—÷€‚

  数据昄¡¤ºåQŒ2016òq´åº•æˆéƒ½ŒŽ‚区˜q‘郊在售楼盘数量已从2015òq´çš„616个下滑至472个,叠加供地节奏¾~“æ…¢åQŒ2017òq´6月在售楼盘数量进一步下跌至322个,仅äؓ2015òq´ä¸€åŠå·¦åŸë€‚

  在这æ ïLš„供应情况下,成交下滑是顺理成½f çš„事情。2017òq´å‰6个月åQŒæˆéƒ½æˆäº¤æ°´òqÏx˜Žæ˜¾ä½ŽäºŽåŽ»òq´å‡å€û|¼Œå¤‡æ¡ˆä»äh ¼åœ¨å¹´åˆè·ƒå‡åŽæŒç®‹½EÐn®šã€‚

  土地ŒŽ‚场斚w¢åQŒå‰6月,成都共出让86宗地块,合计总面¿U¯çº¦4620.1亩,同比下滑了45.4%;成交量方面,上半òq´å…±æˆäº¤åœŸåœ°70宗,成交面积3758.37亩,同比下降41.7%;成交金额斚w¢åQŒæˆéƒ½ä¸ŠåŠå¹´å–地总额辑ֈ°273.04亿元åQŒåŒæ¯”微涨8.2%。

  分析认äؓåQŒ2017òq´ä¸ŠåŠå¹´æˆéƒ½æ¥¼å¸‚¾låŽ†äº†é™è´­ã€é™å”®ã€æˆ¿è´äh”¶¾y§ã€åœŸæ‹ç†”æ–­+抽签½{‰ä¸€¾pÕdˆ—调控升çñ”措施后,整体ŒŽ‚场­‘‹äºŽ½EÐn®šã€‚

  在稳定的ŒŽ‚场中,依然有品牌房企表现靓丽。保利和万科双双宣布上半òq´çš„销售已˜q‡ç™¾äº¿ï¼Œåˆ†åˆ«è¾¾120.1亿元和106亿元。

  此外åQŒ2016òq´åœ¨æˆéƒ½é”€å”®ä½åˆ—前十的银城¾|®ä¸šã€ä¸‡è¾¾ã€ç»¿åœ°å·²è·Œå‡ºå‰ååQŒä»Šòq´æ–°æ™‹ä¸Šæ¦œTOP10的分别äؓ电徏、金¿U‘和合能åœîCñ”。

  保利万科半年˜q‡ç™¾äº¿ 电徏意外入前十

  自恒大通过“买ä¹îC¹°â€åœ¨æˆéƒ½æ‹¥æœ‰å¤šä¸ª™å¹ç›®ä¹‹åŽåQŒæˆéƒ½æ¥¼ŒŽ‚销售的前三名,基本ž®Þp¢«ä¿åˆ©ã€ä¸‡¿U‘和恒大三家垄断了。

  2016òq´æˆéƒ½é”€å”®å‰ä¸‰ååˆ†åˆ«æ˜¯æ’大、保利和万科。而2017òq´çš„半年成ç‡W单上åQŒä¿åˆ©é‡å›žæ¦œé¦–位¾|®ï¼Œòq¶ä»¥120.1亿元的成¾l©å‡ ä¹Žè¿½òq³äº†åŽÕd¹´æ’大的全òq´é”€å”®ä¸š¾l©ã€‚

  分析认äؓåQŒè¿™å¾—益于保利在成都的十òq´å¸ƒå±€åQŒè¿‘几年åQŒä¿åˆ©åœ¨æˆéƒ½çš„äñ”品也逐渐向高½f¯è{型,˜q™ä¹Ÿä¸ºå…¶é”€å”®é‡‘额增加奠定了基础。

  今年上半òqß_¼Œä¿åˆ©åœ¨æˆéƒ½ä¸»è¦åŠ›æŽ¨æ‚¦¾pÕd’Œé™¢ç³»äº§å“åQŒå¦‚保利堂悦、保利两河院子、保利¯‚§‚湖等。此外,˜q˜æœ‰å¦‚保利大都汇、保利爱ž®šé‡Œã€ä¿åˆ©å…¬å›­é‡Œå’Œä¿åˆ©ä¸­å¤®éƒ¡½{‰åœ¨å”®äñ”品。

  上半òq´ä¿åˆ©èƒ½å–å¾—120亿的销售业¾l©ï¼Œå’Œå…¶å¯¹å¸‚åœø™Š‚奏的把握有直接关¾p…R€‚

  春节前后åQŒä¿åˆ©è¿žæŽ¨ä¸ƒç›˜ï¼Œè‡ª3月成都政½{–开始收¾y§ä¹‹åŽï¼Œä¿åˆ©åˆå¼€å§‹æ•´åˆå•†é“ºã€èžR位等投资¾cÖMñ”品。以保利智铺ä¸ÞZ¾‹åQŒå¼€ç›˜å°±å®Œæˆé”€å”®8.2亿元。

  以106亿元位列亚军的万¿U‘,上半òq´åœ¨æˆéƒ½ä¹Ÿæœ‰å¤šä¸ª™å¹ç›®é”€å”®é¢‡ä½Ÿë€‚

  据不完全¾lŸè®¡åQŒä»Šòq´ä¸ŠåŠå¹´åQŒä¸‡¿U‘在成都的主力销售项目分别äؓ万科½W¬äº”城签¾U¦3030套,万科城臻园和万科理想城的½{„¡º¦æ•°éƒ½æ˜¯1200套,万科五龙山半òq´ç­¾¾U¦700套,万科¾˜¡ç¿ å…¬å›­é”€å”®ç­¾¾U¦1500套,万科金域东岸完成½{„¡º¦900套。

  其中åQŒä¸‡¿U‘第五城以12.88亿元的销售金额成为成都上半年销售业¾l©ç¬¬å››åçš„单盘项目。

  另一斚w¢åQŒä¸‡¿U‘也在加大于成都的布局。今òq´ä¸ŠåŠå¹´åQŒä¸‡¿U‘在成都土地ŒŽ‚场æ‹ÕF¸‹ä¸‰å—圎ͼŒæ€Õd…±230余亩åQŒä¸¤å—在天府新区åQŒä¸€å—在郫县。

  ž®¤å…¶æ˜¯4月底åQŒä¸‡¿U‘在天府新区兴隆湖科学城æ‹ÕF¸‹ä¸¤å®—商服用地。这两宗土地的特ŒDŠæ€§åœ¨äºŽï¼Œ50%的面¿U¯éœ€è¦ç”±ä¸‡ç§‘自持åQŒå¼•å…¥äº”星çñ”酒店、特色商业街区和农èåNŒŽ‚场。

  值得注意的是åQŒä»Šòq´ä¸ŠåŠå¹´åQŒèžåˆ›åƈ没有¾U¯æ–°ç›˜å…¥ŒŽ‚,单单凭借着城北的凯旋东岸、城西的观玺台、光华中心、城南的长æ‡Wµ­¹å·ã€NANO公馆以及城东的天府逸家½{‰è€é¡¹ç›®çš„库存销售,ž®Þp®©èžåˆ›é”€å”®ä¸š¾l©å†‹Æ¡è¿›å…¥å‰10。

  至于æ–îC¸Šæ¦œçš„电徏、金¿U‘与合能åœîCñ”三房企,上半òq´ä¹Ÿæœ‰ä¸ž®‘项目表现颇具亮炏V€‚

  今年òq´åˆåQŒä½äºŽé‡‘牛区的电建洺悦府™å¹ç›®ä¸€ç›´ä¿æŒä¸é”™çš„销售态势åQŒæŽ¨å‡ÞZº†400余套1156-168òqÏx–¹¾c³çš„户型åQŒæœ€¾lˆä»¥12.09亿元的销售业¾l©æˆä¸ºæˆéƒ½å•ç›˜é”€å”®å‰åçš„™å¹ç›®ã€‚

  金科在成都布局了较多的™å¹ç›®åQŒä¸ŠåŠå¹´åœ¨å”®™å¹ç›®åŒ…括廊桥水乡、天¾cåŸŽã€æ¸©æ±Ÿå¤©å®”R¡¹ç›®ã€ä¸œæ–šw›…郡、双楠天都、星耀天都和金¿U‘中心等。

  ¾l¿åœ°è™½ç„¶æ„å¤–跌出成都æˆÕF¼å‰åçš„销售排名,但其™å¹ç›®æ‚¦æ¦•å…¬é¦†åQŒä»ç„¶ä»¥11.61万åã^方米的成¾l©ä½å±…成都住宅销售面¿U¯ç¬¬å››åã€‚

  土地成交同比大降 品牌æˆÕF¼æˆéƒ½æŠ¢åœ°

  在土地成交方面,成都上半òq´çš„表现颇具特点。

  据统计,成都上半òq´å…±å‡ø™®©86宗地块,合计总面¿U¯çº¦4620.1亩,同比下滑了45.4%;成交量方面,共出让土地70宗,成交面积3758.37亩,同比下降41.7%。

  然而,在成交数量下降的同时åQŒæˆéƒ½ä¸ŠåŠå¹´åœŸåœ°æˆäº¤é‡‘额却保持åã^½E³ç”šè‡³ç•¥æœ‰ä¸Šå‡çš„态势åQŒå–地总额为273.04亿元åQŒåŒæ¯”微涨8.2%。

  分析认äؓåQŒå—土地供应节奏攄¡¼“影响åQŒå¼€å‘商拿地急切和迫切程度,以及对ä­h格的承受能力åQŒå‡é£™å‡ºæ­£å¸¸åŒºé—´åQŒå°¤å…¶æ˜¯ä¸ÕdŸŽåŒºåœ°å—,以至于根本无法用ŒŽ¸è§„的销售ä­h格倒推成本的逻辑来测½Ž—地块。

  上半òqß_¼Œæˆéƒ½ä¸ÕdŸŽåŒºçš„土地å‡ø™®©å®—数和成交宗æ•îC¾ç„¶ä½äºŽç¬¬ä¸€åQŒæœ€¾lˆä¹Ÿä»¥145.8亿的æ€Õd‡ºè®©é‡‘额远­‘…其他区县,òqÐn‡æ¥¼é¢åœîC­h辑ֈ°äº†8979元/òqÏx–¹¾c»I¼ŒåŒæ¯”大涨86.7%。

  更详¾l†æ¥çœ‹ï¼Œæ­¦ä¾¯åŒÞZ»¥50.9亿名列主城区土地å‡ø™®©æ¦œé¦–åQŒé‡‘牛、成华分别以33亿和23.1äºÕF½å±…第二和½W¬ä¸‰ã€‚

  郊县斚w¢åQŒéƒ«éƒ½åŒºæˆäؓ了成ä¸ÞZº†ä¸ŠåŠòq´åœŸåœîC¾›åº”火力集中点åQŒåœŸåœ°å‡ºè®©å¤§æˆ·å¤©åºœæ–°åŒÞZ¾æ—§åšæŒºï¼Œä»¥429.04亩的成交面积位居‹Æ¡å¸­;而都江堰更是通过397.9亩的战ç‡WåQŒè¿ž¾l­ä¸‰òq´æŒ¤˜q›æˆäº¤é¢¿U¯å‰ä¸‰ã€‚

  在看ä¼ég¸é”™çš„成交背后åQŒæˆéƒ½åœŸåœ°å¸‚场的‹¹æ ‡çŽ‡ä¹Ÿä¿æŒé«˜ä½ã€‚据¾lŸè®¡åQŒæ•´ä¸ªä¸ŠåŠå¹´åQŒæˆéƒ½åœŸåœ°å¸‚场流标率为18.6%åQŒå¦æœ‰ä¸¤å®—地块因熔断而流拍。

  从拿åœîC¼ä¸šæ–¹é¢æ¥çœ‹ï¼Œä¸ŠåŠòq´æ‹¿åœ°è¾ƒå¤šçš„依然是品牌房企。

  有统计显½Cºï¼Œä¸­æ“v、万¿U‘、中铁徏、北大资源、万辄¡­‰æˆÕF¼åœ¨å‰6月土宗囊获了˜q‘700亩土圎ͼŒå æ¯”14.5%åQŒè€Œæ¶¦æ‰¬ã€é‡‘辉、华侨城、东原等公开ŒŽ‚场多年未有土地˜q›è̎的开发商均在上半òq´æœ‰æ‰€æ–©èŽ·ã€‚

  其中åQŒæˆäº¤æ€ÖM­h最高的为金茂摘得的武侯åŒÞZ¸ƒé‡Œæ‘6¾l„、铁佛村7、8¾l„地块,å‡ø™®©é¢ç§¯ä¸º162.3亩,成交æ€ÖM­h为46.4亿元。

  单ä­h最高的是东原拿下的武侯区红牌楼街道太åã^村1、7¾l„地块,å‡ø™®©é¢ç§¯ä»…16亩,楼面价却是17200元/òqÏx–¹¾c³çš„新高åQŒä¸˜q‡è¿™ä¸ªå•ä»·ä¹Ÿåªæ¯”金茂武侯区地块高出40元而已。

  事实上,成都土地已经˜q›å…¥ä¸‡å…ƒæ—¶ä»£åQŒçœ‹èµäh¥ç”šè‡³å·²ç»é€ÆD¿‘两万元大兟뀂

  在上半年成都å‡ø™®©åœŸåœ°æ€ÖM­h前十的地块中åQŒä¸­‹¹·åŒ…揽了两宗圎ͼŒåˆ†åˆ«æ˜¯33.1亿元æ‹ÕF¸‹çš„双‹¹åŒºåå’Œè¡—道镉K¡ºæ‘2、6¾l„、清æ²Ïx‘9¾l„地块和15.1亿元获得的龙泉驿区十陵街道成‹z›å¤§é“以北、蜀王大道以西地块。

  新面孔中南徏设6个月中也æ‹ÕF¸‹ä¸‰å®—土地åQŒåˆ†åˆ«æ˜¯é‡‘牛区天回镇街办木龙湄¡¤¾åŒº2、3、4¾l„、成华区å»ø™®¾å—èµ\和金牛区天回镇街道万圣社区居委会3、4、7¾l„,拿地资金总计59亿元。

  四限齐出政策收紧 转向公寓与联合开发

  ¾Uµè§‚上半òq´æˆéƒ½æ¥¼ŒŽ‚,因供应量处于低位åQŒæˆäº¤ä¹Ÿä¸€ç›´é¢‡ä¸ÞZ½Ž˜q—÷€‚

  数据昄¡¤ºåQŒ2016òq´åº•æˆéƒ½ŒŽ‚区˜q‘郊在售楼盘数量已从2015òq´çš„616个下滑至472个,叠加供地节奏¾~“æ…¢åQŒ2017òq´6月在售楼盘数量进一步下跌至322个,仅2015òq´çš„一半左叟뀂

  在这æ ïLš„供应情况下,成交下滑也是颇äؓ™åºç†æˆç« çš„事情。2017òq´å‰6个月åQŒå…¶æˆäº¤æ°´åã^明显低于åŽÕd¹´å‡å€¹{€‚

  3月24日,成都ŒŽ‚12个区开始实施“史上最严限购政½{–”,æˆïL±ä¸Žè¿ž¾l­24个月的社保成为最大门槛。

  4月12日,政策˜q›ä¸€æ­¥åŠ ç ï¼Œå¼€å‘商不得有捂盘惜售行为,不得以虚假装修、虚高装修ä­h格等变相提高æˆÕF­h;针对购房者的“限贷”政½{–同日出収ͼŒäºŒå¥—戉K¦–付提升至七成åQŒäºŒå¥—房以上停贷。

  在限购、限贗÷€é™å”®ã€é™ä»øP¼Œâ€œå››é™é½å‡ºâ€çš„情况下,成都的开发商们不得不重新调整原有的推盘策略。

  成交虽然受到打压åQŒä½†ä»äh ¼˜q˜æ˜¯ç•¥æœ‰ä¸Šå‡çš„。观察成都楼ŒŽ‚,òq´åˆå•†å“æˆ¿å‡ä»·å¤§¾U¦åœ¨8000元/òqÏx–¹¾cÐn·¦å»I¼Œè€Œä¸ŠåŠå¹´çš„最后一周,其商品房成交均ä­h已经升至万元水åã^。

  住宅限购之后åQŒå…¬å¯“也同样受到政策调控。4月21日下午,成都ŒŽ‚规划管理局、成都市房管局½{‰å››éƒ¨é—¨è”合出台政策åQŒæˆéƒ½å¸‚商业、办公类å»ø™®¾™å¹ç›®â€œä¸¥¼›æ“…自改变äؓ居住用途”,同时对商办类™å¹ç›®è®¾è®¡æ ‡å‡†ã€æ°´ç”‰|°”ä»äh ¼æ ‡å‡†½{‰åšå‡ÞZº†é™åˆ¶ã€‚

  但公寓市场火热仍然势不可挡,限购之后的4月、5月,公寓ŒŽ‚场˜qŽæ¥â€œå°é˜Ïx˜¥â€ï¼Œæ®æˆéƒ½æœ¬åœ°æœºæž„数据显½Cºï¼Œ4月、5月公寓销售分别äؓ21.4万åã^方米、20.1万åã^方米åQŒä¾›é”€åŒæ¯”齐涨。

  公寓成äؓ上半òq´çƒ­é”€äº§å“çš„一个重要原因是åQŒåœ¨ä½å®…受到严厉调控之后åQŒä¸ž®‘开发商¾UïLº·ž®†å·²¾læŠ¥è§„报建的商办™å¹ç›®è°ƒæ•´ä¸ºå…¬å¯“项目,ŒŽŒæœ›å•†ä¸š™å¹ç›®çš„热销能å×I补住宅销售的颓势。

  ç”׃ºŽæ‹¿åœ°æˆæœ¬ä¸Šå‡è¾ƒå¿«åQŒæˆéƒ½ä½å®…房ä»ïLš„涨幅又跟不上土地ä»äh ¼çš„上涨,今年以来åQŒåˆä½œå¼€å‘也明显加多。

  如龙湖与首开在成都也有三个合作项目,分别是首开龙湖天璞、首开龙湖铂金岛、首开龙湖¾y«å®¸ä¸‰ä¸ª™å¹ç›®åQŒçš†ç”±é¾™æ¹–操盘;˜q˜æœ‰èžåˆ›¾l¿åœ°è”手打造三圣乡™å¹ç›®;¾l¿åŸŽå¤šåˆ©æ¡ƒèŠ±æºçš„背后˜q˜æœ‰å¤§æŠ•èµ„方中国òqÐn®‰;华äöL城与鲁能联合开发天府新区商业项目天府ÂïL¾Žä¸½æ±‡ã€‚

  分析认äؓåQŒé¢å¯¹å¸‚场的诸多不确定因¾y ï¼Œè”合开发不仅能整合双方优势åQŒè¿˜èƒ½åˆ†æ‹…风险和开发成本,同时åQŒå¯¹äºŽä¸€äº›æ–°˜q›å…¥æˆéƒ½çš„开发商åQŒä¹Ÿèƒ½æ›´å¿«ç†Ÿæ‚‰æˆéƒ½å¸‚场,完成™å¹ç›®å’Œå“ç‰Œçš„落地。