面对黑心开发商 该如何维权?

2016-08-01 12:04:31 来源Q四川信息港

  成都某项目近期遭C主集体维权:某黑心开发商Qؓ了让自己的房子高价又快速的卖出ⷼ公然使用q规手段Q注册一个空n司,诱骗大家代租代管Q售后包U,6q后以购房款的160-200%回购。而对于这U违规操作,当地政府不仅不制止,q参与他们的开qA式,大肆宣传本项目前途无限,提升老百姓的购房意愿。

  但是C该返U的时候,开发商却一U公告脓在售楼部Q说没钱了,不返U了Q也不回购了。开发商办公室也I无一人,人去楼空Q给业主留下一栋烂楼。业M已经~纳了全部购房款、契E、公q修资金等费用Q到头来却是f篮打水一场空。

  几千户业ⷼ上亿的资金瞬间消q无媄无踪。大家觉得开发商有涉嫌诈骗罪的重大嫌疑,马上d地公安局报案Q可是当地公安局以不了解情况直接拒绝受理。业M赶紧d政府h助Q结果居然在半\上被公安局拦截q散。已l走到区政府的部分业ȝ接被不明~由的被抓走。面寚w心开发商Q业d当如何维权?本期《解密维权》由北京安博(成都)律师事务所苟凌律师、陈杨律、孙婷律、范云云(实习)律师为您详细解答。

  问题一、事件中开发商的销售模式是否合法?如不合法Q该行ؓ可能触犯了哪些法律规定?

  北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认ؓQ依据《商品房销售管理办法》第四十五条规定Q“本办法所U返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受hq还购房Ƅ方式销售商品房的行为。本办法所U售后包U,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出U买受h所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”事件中开发商的行Z外观上符合返本销售或售后包租的特征。同时根据《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房C开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房C开发企业不得采取售后包U或者变相售后包U的方式销售未f工商品ѝ”因此,事g中开发商的销售模式不W合部门规章的规定。

  事g中提到开发商在该q租的时候早已hLI,剩下一堆烂楼Q根据《最高h民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若q问题的解释》第二条“实施下列行Z一Q符合本解释W一条第一ƾ规定的条g的,应当依照刑法W一百七十六条的规定Q以非法吸收公众存款|定|处|:(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售ؓ主要目的Q以q本销售、售后包U、约定回购、销售房产䆾额等方式非法吸收资金的。……”的规定Q开发商跑\的行为有可能被认定ؓ不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售ؓ目的Q而被认定为非法吸收公众存Ƅ。

  问题二、事件中业主该如何通过有效途径q回损失?

  北京安博(成都)律师事务所陈杨律师认ؓQ上qC件中开发商留下烂尾|业主可以向法院v诉,Ҏ《合同法》第九十四条的规定行使合同法定解除权Q要求开发商解除合同Q返q购房款;或根据与开发商{订的买卖合同要求其承担相应的违U责仅R

  事g中售后包U及q本销售的行ؓ如已构成非法吸收公众存款|,业主可向公安机关报案Q根据《最高h民检察院、公安部关于l济犯罪案gq诉标准的规定》第二十四条之规定,公安机关应立案侦查、检察机n予追诉。若公安机关不予受理或不予立案的Q救途径有:控告人可按照《刑事诉讼法》第一百一十条及《公安机n理刑事案件程序规定》第一百七十六条之规定甌复议;控告人对公安机关作出的不予立案决定的复议、复怸服的Q可以向同人民察院控告察部门提h告、申诉;控告人对于公安机兟뀁h民检察院均作Z予立案决定的Q还可以Ҏ《刑事诉讼法》第一百七十条规定向法院提赯诉。

  |友n问题

  1、事件中开发商具体应该承担怎样的责任?

  北京安博(成都)律师事务所孙婷律师认ؓQ房屋的买受人可Ҏ与开发商{订的房屋买卖合同要求开发商承担相应的民事责仅R

  行政ȝ部门可依据《商品房销售管理办法》第四十二条规定Q“房C开发企业在销售商品房中有下列行ؓ之一的,处以警告Q责令限期改正,q可处以1万元以上3万元以下|款。(三)q本销售或者变相返本销售商品房的;(四)采取售后包租或者变相售后包U方式销售未f工商品房的……”对开发商采取相应的行政处|措施。

  开发商若构成非法吸攉法吸收公众存Ƅ的,应按照《刑法》第一百七十六条“非法吸收公众存ƾ或者变相吸收公众存ƾ,Cؕ金融U序的,处三q以下有期徒刑或者拘役,q处或者单处二万元以上二十万元以下|金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三q以上十q以下有期徒刑,q处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯前款|的Q对单位判处|金Qƈ对其直接负责的主h员和其他直接责Q人员Q依照前Ƅ规定处罚。”承担相应的刑事责Q。

  2、现在很多项目ؓ了卖出去Q会q行一些虚假宣传,购房者该如何避免被骗?

  北京安博(成都)律师事务所范云云(实习)律师认ؓQ房屋的买受人首先要注意区分开发商的哪些宣传是属于q反法律规定的,如引a中开发商通过以“售后包U”及“返本销售”作为卖Ҏ吸引买受人,买受人应ҎU行为有基本认识Q开发商q反法律规定q行宣传的,房屋买受人应谨慎购买;其次Q购房者可实际考察房屋情况Q对于房屋所处的位置、交通条件、配套设施、徏{质量等Ҏ开发商的宣传进行核实,如果是未f工的房屋,应了解项目开发进度,有无停工情况、预计交房情늭判定其是否存在虚假宣传;再次Q如果是开发商的承诺,难以q行核实的,可将开发商承诺的条件写入房屋买卖合同中Q或{订其他法律文本详细列明开发商所宣传的房屋情况,U定q约条gQ以U束开发商的行为。