世邦™ìç†ä»•å‘ŒŽƒã€Šä¸­å›½é‡ç‚¹åŸŽŒŽ‚零售物业租戯‚°ƒæŸ¥æŠ¥å‘Š|2018成都》预告篇

2018-07-21 02:21:21 来源åQšå’Œè®¯æˆ¿äº§è¥¿å—频道

åQ’0åQ‘8òqß_¼—月1åQ˜æ—¥åQŒæˆéƒ½ã€€â€“ 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦™ìç†ä»•ï¼ˆåQ£ïð‡åQԌ×IåQ‰ä»Šæ—¥åœ¨è“‰é‡¼‚…发ŒŽƒã€Šä¸­å›½é‡ç‚¹åŸŽŒŽ‚零售物业租戯‚°ƒæŸ¥æŠ¥å‘Šï½œåQ’0åQ‘8成都》预告篇。本‹Æ¡è°ƒæŸ¥è¦†ç›–5åQåñ”½W¦åˆä¸–邦™ìç†ä»•å®šä¹‰çš„购物中心åQŒå…±è®¡é›¶å”®å•†ä¸šå¾½{‘面¿U¯ï¼•åQ’5万åã^方米åQŒæ¶‰åŠå“ç‰Œé—¨åº—æ•°­‘…过åQ—,åQ™ï¼åQå®¶åQŒæ ·æœ¬çŽ‡è¾‘Öˆ°åQ˜ï¼–åQ…。这是行业首个针å¯ÒŽˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šå¸‚场的商户普查报告åQŒå…¨æ–‡å°†åœ¨ä»Šòq´åæœˆæ­£å¼å‘ŒŽƒã€‚报告分为全局½‹‡ã€åŒºä½ç¯‡ã€ç©ºé—´ç¯‡å’Œåœ°é“ç¯‡å››å¤§½‹‡ç« åQŒä»Žä¸åŒ¾l´åº¦ä¸ø™¯»è€…详ž®½è§£æž„成都零售物业市场需求端的特征及演变­‘‹åŠ¿åQŒäؓ˜qè¥å•†ä¸Žå“ç‰Œæ–¹åˆ¶å®šæœªæ¥ç­–略提供参考。

世邦™ìç†ä»•ä¸­å›½åŒºç ”究部副董事朱徏辉表½Cºï¼šâ€œæœ¬‹Æ¡ç§Ÿæˆäh™®æŸ¥æ˜¯ä¸–邦™ìç†ä»•åŠè¡Œä¸šé¦–次聚焦成都零售物业ŒŽ‚场需求端åQŒå¯¹˜q›é©»æˆéƒ½è´­ç‰©ä¸­å¿ƒçš„零售品牌进行全面普查。普查搜¾|—çš„‹¹·é‡æ•°æ®æˆäؓ揭示最新商业发展趋势的基础åQŒåˆ†æžç»´åº¦è¦†ç›–整体市场、区位板块、楼层空间、地铁接驳等诸多斚w¢ã€‚我们预计在今年十月正式发布《中国重点城ŒŽ‚零售物业租戯‚°ƒæŸ¥æŠ¥å‘Šï½œåQ’0åQ‘8成都》,届时在报告中ž®†å›ž½{”诸多运营商与品牌方å…Ïx³¨çš„焦炚w—®é¢˜ã€‚”

全局½‹‡

体验、餐饮两大业态持¾l­æ‰©å¼ ï¼Œæ€»é‡å æ¯”不断增加

世邦™ìç†ä»•å°†æˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šä¸­çš„商户åÐn“ç‰Œåˆ’分äؓ四大一¾U§ç±»åˆ«â€”零售类、体验类、餐饮类和主力店。按店铺面积计算åQŒé›¶å”®ç±»å ï¼“åQ”.åQ”ï¼…åQŒä½“验类åQ‘ï¼—åQŽï¼’åQ…,˜¡é¥®¾câ·¼‘åQ˜ï¼ŽåQ˜ï¼…åQŒä¸»åŠ›åº—åQ’ï¼™åQŽï¼–åQ…。而按店铺数量计算åQŒç™¾è´§ã€è¶…ŒŽ‚、媄院、专业卖场四大主力店仅1åQŽï¼—åQ…;而零售类åQ•ï¼™åQŽï¼–åQ…,体验¾câ·¼‘åQ‘.åQ‘ï¼…åQŒé¤é¥®ç±»åQ’ï¼—åQŽï¼–åQ…。对比不隑֏‘玎ͼŒä¸ÕdŠ›åº—面¿U¯æœ€å¤§ï¼Œå•åº—面积的中位数辑ֈ°åQ”,åQ“ï¼—åQ–åã^方米åQ›å…¶‹Æ¡äؓ体验¾cÖM¸šæ€ï¼Œä¸­ä½æ•ŽÍ¼’åQ“ï¼—òqÏx–¹¾c»I¼›˜¡é¥®å’Œé›¶å”®åˆ†åˆ«äؓåQ‘ï¼”åQ™ã€ï¼‘åQ‘ï¼™òqÏx–¹¾cŸë€‚

对四大业态进行二¾U§ç±»åˆ«åˆ’分,在零售业态3åQ”.åQ”%的比例中åQŒæœé¥ŽÍ¼ˆå«éž‹ã€åŒ…åQ‰å“¾cÕd æ€ÀL ·æœ¬é¢¿U¯ï¼’åQ”.åQ™ï¼…åQŒå³åœ¨é›¶å”®ä¸šæ€å æ¯”超七成。其他品¾cÀL–¹é¢ï¼Œæˆ·å¤–及运动占åQ‘.åQ™ï¼…åQŒç å®é¥°å“ï¼‘åQŽï¼—åQ…,化妆品及个äh护理åQ‘.åQ•ï¼…。体验业态在˜q‡åŽ»å‡ ä¸ªå­£åº¦æŒç®‹æ‰©å¼ åQŒå…¶ä¸­å¨±ä¹åŠä½“育占1åQï¼ŽåQ–ï¼…åQŒæ•™è‚ÔŒ¼“åQŽï¼—åQ…,¾ŸŽå®¹ä¿å¥åQ’.åQ“%。餐饮业态中åQŒæ­£˜¡å åQ‘3åQŽï¼’åQ…,½Ž€˜¡ã€è½»˜¡ã€å¿«˜¡ï¼’åQŽï¼˜åQ…,饮品店1åQŽï¼”åQ…。四大主力店åQšç™¾è´§å åQ‘0åQŽï¼•åQ…,­‘…市åQ™ï¼ŽåQ™ï¼…åQŒåª„院6åQŽï¼™åQ…,专业卖场åQ‘.åQ™ï¼…。

全局½‹‡é¢„å‘Š

世邦™ìç†ä»•å°†åœ¨åæœˆæ­£å¼å‘ŒŽƒçš„报告中公ŒŽƒåƈ逐一解读二çñ”品类的店铺面¿U¯æ®µåˆ†å¸ƒåŠå…¶æ¼”变­‘‹åŠ¿åQŒäؓ品牌选址、招商运营提供参考。

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成都三çñ”商业ŒŽ‚场格局奠定åQŒå„¾U§å¸‚åœÞZ¸šæ€ç‰¹å¾æ˜Žæ˜¾

世邦™ìç†ä»•å°†æˆéƒ½ä¸ÕdŸŽåŒºåŠä¸€åœˆå±‚区县的零售物业市场划分äؓ“核心—次¾U§â€”近郊”三¾U§å•†ä¸šå¸‚场。核心商圈以传统春盐商圈及红星èµ\、大慈寺板块为核心的中心区域åQŒä¸”覆盖成都内环中骡马ŒŽ‚、东一环内侧部分非商圈区域。次¾U§å•†åœˆæ˜¯ç”׃¸­å¿ƒåŒºåŸŸå¤–至三环èµ\环状商业ŒŽ¦ä¸Žå—åšg¾U¿ç»„成的“树形”区域。近郊商圈则由原成都一圈层及三环外的区域组成。

零售业态占比在三çñ”圈层逐çñ”递减åQŒæ ¸å¿ƒå•†åœˆå æ¯”äؓåQ”ï¼”åQ…,‹Æ¡çñ”商圈¾~©å‡è‡»I¼“åQ”ï¼…åQŒè¿‘郊商圈最ž®ï¼“åQ‘%。主力店面积呈完全相反的­‘‹åŠ¿åQŒæ ¸å¿ƒå•†åœˆä»…有1åQ—%面积ç”׃¸»åŠ›åº—åŽÕdŒ–åQŒæ¬¡¾U§å•†åœˆå‡è‡»I¼“åQ‘ï¼…åQŒè¿‘郊商圈最高3åQ”%。此外,体验业态在三çñ”圈层占比差异在1åQï¼’åQ…内åQŒæ„å‘³ç€ä¸åŒåŒÞZ½ã€ä¸åŒå®šä½çš„一½f™å¼è´­ç‰©ä¸­å¿ƒéƒ½æŠŠä½“验业态视作不可或¾~ºçš„招商环节。而餐饮业态在核心商圈占比却最高,体现˜¡é¥®ä½œäؓ商业业态当前组合的价å€û|¼Œä¸”在不同åŒÞZ½æ¡äšg均能得以验证。

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核心商圈中春盐(含大慈寺åQ‰æ¿å—与周边非春盐区域亦存在业态组合的显著差异åQŒä¸»è¦é›†ä¸­äºŽé›¶å”®ã€ä½“验两大业态。详¾l†åˆ†æžå°†äºŽåŽ¾l­æ­£å¼æŠ¥å‘Šä¸­é€ä¸€è§£è¯»åQŒé˜é‡Šæ˜¥ç›æ¿å—周边1åQï¼“公里范围所昄¡Ž°çš„商业“凹槽”特征。

世邦™ìç†ä»•åŽè¥¿åŒº™åùN—®åŠäº¤æ˜“服务|商业部董事江南表½Cºï¼šâ€œæŠ¥å‘Šæ˜¾½Cºï¼Œæˆéƒ½å•†ä¸šŒŽ‚场在逐渐完善及整合,特别是次¾U§å•†åœˆçš„转型成功¾~©çŸ­äº†æ ¸å¿ƒå•†åœˆä¸Ž˜q‘郊商圈的距¼›…R€‚三¾U§å•†åœˆç‰¹å¾å±žæ€§çš„异质性逐步体现åQŒäؓ各类消费需求提供更多元的选择。核心商圈仍以零售业态äؓä¸Õd¯¼åQŒæ¬¡¾U§å•†åœˆå˜åŒ–最显著åQŒä¸»åŠ›åº—的调整重新定义消费客¾Ÿ¤ï¼Œè€Œè¿‘郊商圈突出消费群体的ä¸ÖM½“性。通达性的提升与零售物业的加密不断加速消è´Îù€…流动,而招商运营水òqÐn†³å®šæ¶ˆè´¹ç²˜æ€§ï¼Œä¸¤è€…博弈决定成都未来商业与商圈发展是否走向真正的无界。”

½Iºé—´½‹‡

零售与体验业态布局­‘‹åŠ¿ç›¸ååQŒé¤é¥®ä¸šæ€ä¸‹æ²‰å¼•å…Ïx³¨

çŽîC»£å•†ä¸šèµ‹äºˆè´­ç‰©ä¸­å¿ƒä¸åŒæ¥¼å±‚差异化的定位与功能。世邦魏理仕对各个项目进行高区、中区、低区及åœîC¸‹æ¥¼å±‚˜q›è¡Œåˆ’分åQŒæ®æ­¤ç”„别不同楼层的¿UŸæˆ·æž„成特征。零售业态配比从低区往高楼层与åœîC¸‹æ¥¼å±‚逐层减少。低区占比高达6åQ”ï¼…åQŒä¸­åŒºï¼”åQ–ï¼…åQŒé«˜åŒÞZ»…åQ—ï¼…åQŒåœ°ä¸‹æ¥¼å±‚ï¼’åQ“ï¼…åQŒå…¶å æ¯”高于高区。体验业态相反,低区仅3åQ…,中区增至åQ’ï¼”åQ…,高区åQ’ï¼–åQ…,åœîC¸‹åQ–%。值得å…Ïx³¨çš„是åQŒä»Žå†™å­—楼租戯‚·¨ç•Œèµ°å‘零售商业的教育åŸÎù®­åQˆå«å„¿ç«¥æ•™è‚²åŸÎù®­åQ‰ä¸šæ€é›†ä¸­äºŽè´­ç‰©ä¸­å¿ƒä¸­åŒºåQŒä¸­åŒºå æ¯”äؓåQ˜ï¼ŽåQ‘ï¼…åQŒè€Œé«˜åŒÞZ¸ŽåœîC¸‹æ¥¼å±‚占比均äؓåQï¼ŽåQ“ï¼…åQŒä½ŽåŒºæœªå½•å¾—此类业态。

½Iºé—´½‹‡é¢„å‘Š

值得å…Ïx³¨çš„餐饮业态,中区占比最低9åQ…,低区åQ‘1åQ…,高区åQ“ï¼™åQ…,åœîC¸‹åQ‘3åQ…,映射出餐饮业态布局在购物中心“往下走”低楼层化的­‘‹åŠ¿ã€‚那么,何种˜¡é¥®¾cÕdž‹ŒŽƒå±€è´­ç‰©ä¸­å¿ƒä½ŽåŒºå‘¢ï¼Ÿæˆ‘们ž®†åœ¨æ­£å¼æŠ¥å‘Šå‘布中进行解诠Z€”下沉中的餐饮业态。

地铁½‹‡

地铁接驳改变åœîC¸‹½Iºé—´äººæµåŠ¨çº¿åQŒæ”¹å˜å•†ä¸šå“ç‰ŒåŠä¸šæ€ç»„合

地铁接驳对现代商业的人流动线产生的媄响毋容置疑。尤其对于åã^原城ŒŽ‚商业项目的åœîC¸‹½Iºé—´è€Œè¨€åQŒåœ°é“æŽ¥é©Ïx”¹å˜å‡ºåœîC¸‹½Iºé—´çš„äh‹¹å¯¼å…¥æ–¹å¼ã€‚动¾U¿å˜åŒ–必然带来租æˆïL»“构的差异。调查发玎ͼŒæœ‰åœ°é“æŽ¥é©³çš„购物中心åœîC¸‹æ¥¼å±‚引入大型ä¸ÕdŠ›åº—的概率明显高于无地铁接驳的物业。数据显½Cºï¼Œæ— åœ°é“æŽ¥é©³çš„åœîC¸‹½Iºé—´ä¸­ä¸»åŠ›åº—占比为6åQ•ï¼…åQŒè€Œæœ‰åœ°é“è”通后˜q™ä¸€æ¯”例折半臻I¼“åQ–%。此外,服饰品牌更愿意进é©ÀLœ‰åœ°é“æŽ¥é©³çš„地下空é—ß_¼Œå æ¯”高达åQ”ï¼’åQ…;如无地铁接驳åQŒè¿™ä¸€æ¯”例˜q‘1åQ–%。一斚w¢åQŒåœ°é“ä½œä¸ÞZh‹¹å¯¼å…¥çš„有效方式åQŒäؓåœîC¸‹½Iºé—´å¼•å…¥äººæµåQŒä¸Žä¸ÕdŠ›åº—吸引äh‹¹çš„功能ç›æ€¼¼åQŒç›¸äº’具有替代性。另一斚w¢åQŒåœ°ä¸‹æ¥¼å±‚äh‹¹æå‡åŽåQŒæ‹›å•†éš¾åº¦æ˜Žæ˜ùN™ä½Žï¼Œ˜qè¥å•†â€œåŽ»ä¸ÕdŠ›åº—”更能提升单位租金收益,因此承租能力更高的服é¥îC¸šæ€å æ¯”更高。

地铁½‹‡é¢„å‘Š

世邦™ìç†ä»•å°†åœ¨æ­£å¼æŠ¥å‘Šä¸­æ­ç¤ºåœ°é“æŽ¥é©³å•†ä¸š™å¹ç›®åœîC¸Š½Iºé—´çš„租æˆïL»„合特征及其与动线人流的关联性,òq¶å¯¹ä¸‹æ²‰è‡Ðnœ°ä¸‹ç©ºé—´çš„各业态二¾U§å“¾c»è¿›è¡Œæ·±å…¥åˆ†æžã€‚

世邦™ìç†ä»•åŽè¥¿åŒºç ”究部资æ·Þq»ç†æž—晴岚表示åQšâ€œé€šè¿‡å¯ÒŽˆéƒ½é›¶å”®ç‰©ä¸šç§ŸæˆïL»“构四个维度的分析åQŒæˆ‘们发现诸多颇å…äh„ä¹‰çš„ŒŽ‚场­‘‹åŠ¿ã€‚不论是零售、体验及˜¡é¥®ä¸‰å¤§ä¸šæ€çš„配比玄机、三¾U§å¸‚场的商圈无界影响、品牌在楼层排布中的新变化,或是地铁接驳重新定义åœîC¸‹½Iºé—´çš„消费客¾Ÿ¤ï¼Œçš†æœ‰å¯¹å¸‚场具有前çžÀL€§çš„启示。相信在今年十月正式发布的《中国重点城ŒŽ‚零售物业租戯‚°ƒæŸ¥æŠ¥å‘Šï½œåQ’0åQ‘8成都》完整报告中åQŒæˆ‘们将逐一ä¸ø™¯»è€…揭½Cºç§Ÿæˆ·ä¸šæ€ä¸Žå•†ä¸šå‘展的新­‘‹åŠ¿ã€‚”

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关于世邦™ìç†ä»•

世邦™ìç†ä»•ï¼ˆ¾U½çº¦è¯åˆ¸äº¤æ˜“所代号åQšïÛEåQ¢ï¼§åQ‰æ€»éƒ¨ä½äºŽ¾ŸŽå›½åŠ åˆ©¼›å°¼äºšå·ž‹z›æ‰çŸÓž¼Œæ˜¯èƒ¦å¯Œï¼•åQï¼å¼ºå’Œæ ‡å‡†æ™®å°”åQ•ï¼åQå¼ºä¼ä¸šåQŒäؓ全球最大的商业åœîCñ”服务和投资公司(按2åQï¼‘åQ–年的营业额计算åQ‰ã€‚公司拥有员工超˜q‡ï¼—åQ•ï¼ŒåQï¼åQååQˆä¸å«è”营公司)åQŒé€šè¿‡å…¨çƒåQ”5åQå¤šå®¶åŠžäº‹å¤„åQˆä¸å«è”营公司)为地产业丅R€æŠ•èµ„者及承租者提供服务,具体包括åQšç‰©ä¸šç§Ÿå”®çš„战略™åùN—®åŠå®žæ–½ã€ä¼ä¸šæœåŠ¡ã€ç‰©ä¸šï¼è®¾æ–½åŠé¡¹ç›®ç®¡ç†ã€æŒ‰æ­èžèµ„、评ä¼îC¸Žä¼°å€¹{€å¼€å‘服务、投资管理、研½I¶ä¸Ž½{–ç•¥™åùN—®½{‰ã€‚欢˜qŽæµè§ˆå…¬å¸ç½‘址 åu—ï½—åu—.åuƒï½‚åu’ï½…åQŽï½ƒåuï½ã€‚