昆明æˆÕF­h收入比9倍多 ­‘…过成都

2018-03-13 16:33:15 来源åQšå’Œè®¯æˆ¿äº§è¥¿å—频道

  中房智库˜q‘日公布全国35个重点城ŒŽ‚房ä»äh”¶å…¥æ¯”åQŒæ˜†æ˜Žäؓ9.29倍,比深土뀁三亚、上‹¹·ä¸å¦‚,­‘…过成都。西南其他城ŒŽ‚,重庆10.22倍,贵阳7.59倍。

  ˜q™ä¸€ä»½æŠ¥å‘Šæ˜¾½Cºï¼Œæ·±åœ³ã€ä¸‰äºšã€ä¸Š‹¹—÷€åŒ—京、厦门位列房ä»äh”¶å…¥æ¯”前五åQŒåˆ†åˆ«é«˜è¾¾39.64倍、28.16倍、27.98倍、25.7倍、25.15倍。

  ˜q™ä¸€ä»½æŠ¥å‘Šæ‰€è¯´çš„æˆÕF­h收入比是指:房屋æ€ÖM­h与居民家庭年收入的比倹{€‚房屋æ€ÖM­h=新徏商品住宅成交均ä­hX城镇家庭户均面积åQŒå®¶åº­å¹´æ”¶å…¥=城镇居民人均可支配收入X城镇家庭户均人口。国家统计局公布的2016òq´åŸŽé•‡å±…æ°‘äh均住房徏½{‘面¿U¯äؓ36.6òqÏx–¹¾c»I¼Œå›½å®¶å«ç”Ÿè®¡å§”公布的2015òq´æˆ‘国家庭户均äh口äؓ3.02人。

  以昆明äؓ例,2017òq´æ–°å»ºå•†å“æˆ¿æˆäº¤å‡ä­h10096元每òqÏx–¹¾c»I¼Œäººå‡å¯æ”¯é…æ”¶å…¥äؓ39788元。则æ€ÖM­h为369513.6元,除去39788元,得出æˆÕF­h收入比äؓ9.29倍。

  昆明9.29倍,低于重庆的10.22倍,高于成都的9.12倍,成都2017òq´æ–°å»ºå•†å“æˆ¿æˆäº¤å‡ä­h没有­‘…过1万元åQŒä»…为9697元每òqÏx–¹¾cŸë€‚

  按照æˆÕF­h收入比增速看åQŒä¸‰äºšã€åŒ—京、上‹¹—÷€æ“v口、杭州、西安等名列前茅åQŒè¿™è¯´æ˜ŽæˆÕF­h上涨速度较快。

  同样åQŒæ˜†æ˜Žä¹Ÿæ²¡æœ‰˜q›å…¥æˆÕF­h收入比下降的名单åQŒä¸‹é™çš„包括合肥、苏州、武汉等城市。

  国际上通用的房ä»äh”¶å…¥æ¯”的计½Ž—方式,是以住宅套ä­h的中å€û|¼Œé™¤ä»¥å®¶åº­òq´æ”¶å…¥çš„中倹{€‚

  家庭òq´æ”¶å…¥åˆ™æ˜¯æŒ‡å…¨éƒ¨å®¶åº­æˆå‘˜çš„年度税前收入,通常包括夫妇二äh。家庭年收入同样取中倹{€‚

  那么åQŒå›½é™…上说的˜q™ä¸ªæˆÕF­h收入比是个什么东西?是什么来历?

  æˆÕF­h收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房ä»äh”¶å…¥æ¯”。在西方åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”有新å»ÞZ½å®…的、也有旧有住宅的。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,æˆÕF­h收入比在3-6倍之间äؓ合理区间åQŒå¦‚考虑住房è´äh¬¾å› ç´ åQŒä½æˆ¿æ¶ˆè´¹å å±…民收入的比重应低于30%。

  ç”׃ºŽä¸­å›½çš„住宅是按照òqÏx–¹¾c³ä­hæ égº¤æ˜“而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分åQŒå› æ­¤å³ä½¿æ˜¯ç›¸å¯¹å‘达的城ŒŽ‚,æˆÕF­h收入比的计算¾l“果也存在很大差异,更äؓ横向比较ŒŽ¦æ¥äº†å›°éš¾ã€‚

  本次中房智库的房ä»äh”¶å…¥æ¯”35个监‹¹‹åŸŽŒŽ‚,最低的是长沙,为6.67倍。估计看到这里大家是不相信的。那么,我们慢慢来分析。

  实际上,æˆÕF­h收入比是一个比较笼¾lŸçš„指标åQŒåªèƒ½å¤§è‡´æ˜qîC¸€ä¸ªåŸŽŒŽ‚的家庭收入与房价之间的关系åQŒé€šè¿‡ä¸åŒòq´ä†¾çš„房ä»äh”¶å…¥æ¯”åQŒå¯ä»¥çœ‹å‡ø™¿™ä¸ªåŸŽŒŽ‚å±…æ°‘è´­ä¹îC½å®…的支付能力是提高了˜q˜æ˜¯ä¸‹é™äº†ã€‚房价上涨速度快时åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”会较高。因此,很难说明æˆÕF­h收入比高了äh们就不买住宅、或æˆÕF­h收入比低了äh们就都去购买住宅åQŒå› ä¸ø™¿™é‡Œè¿˜æœ‰ä¸€ä¸ªè´­æˆ¿æ¶ˆè´¹(或投资)們֐‘问题åQŒä¹Ÿž®±æ˜¯è¯´å±…民家庭愿意拿出多ž®‘比例的家庭收入åŽÈ”¨äºŽè´­æˆ¿æ”¯å‡ºï¼Œè€Œåª„响居民消费(或投资)們֐‘çš„å› ¾y å°±å¤ªå¤šå¤ªå¤æ‚了。

  国内目前‹¹è¡Œçš„3至6倍的说法åQŒæ®è€ƒè¯æ˜¯20世纪90òq´ä»£åˆä¸–界银行专安™»‘马先生在研究中国住房制度攚w©æ—Óž¼Œæå‡ºçš„一个世界银行认为“比较理想”的比例åQŒå“ªçŸ¥é“˜q™ä¸ªæ¯”例对中国äñ”生了˜q™ä¹ˆå¤§çš„影响。

  æ ÒŽ®è”合国公ŒŽƒçš„有关资料åQŒä¸åŒå›½å®¶æˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”的离散程度相当大。1998òq´å¯¹96个国家的¾lŸè®¡¾l“果表明åQŒè¿™äº›å›½å®¶çš„æˆÕF­h收入比区间äؓ0.8åuž30åQŒåã^均å€égؓ8.4、中位数为6.4。

  目前äºÞZ»¬è¯„论æˆÕF­h收入比高低,无非是希望äh们都能买得è“væˆÑ€‚实际上åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”在2åuž3倍的一些西‹Æ§ã€åŒ—‹Æ§å›½å®Óž¼Œå…¶ä½æˆ¿è‡ªæœ‰åŒ–率只在30%左右(瑞士、å¯d国、瑞典)。而房ä»äh”¶å…¥æ¯”很高、达到25åuž30倍的东欧国家åQŒå…¶ä½æˆ¿è‡ªæœ‰åŒ–率却高达90%以上(匈牙利、保加利亚)。日本的æˆÕF­h收入比连¾l­å¤šòq´ä¸‹é™ã€ç¾Žå›½çš„æˆÕF­h收入比也处在“合理”的水åã^åQŒä½†å…¶ä½æˆ¿è‡ªæœ‰åŒ–率多òq´ä¿æŒåŸºæœ¬ç¨³å®šï¼Œæ²¡æœ‰å¤ªå¤§çš„变化(东京低于50%、美国äؓ68%左右)。

  不过åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”可以作äؓ了解房地产市场的一个指标,æˆÕF­h收入比上升很快,或者倍数很高åQŒæ¯”如现在深åœÏxˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”为39.64倍,意味着40òq´æ”¶å…¥ä¸åƒä¸å–æ‰èƒ½ä¹°ä¸€å¥—房子,˜q™åœ¨ä¸€å®šç¨‹åº¦ä¸Šè¯´æ˜ŽæˆÕF­h较高了。而看榜单可以发现åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”在10倍以上的有23个城ŒŽ‚,˜q™åˆæ˜¯35个监‹¹‹åŸŽŒŽ‚中的一大部分。三四线城市的房ä»äh”¶å…¥æ¯”˜q˜æœª¾UÐn…¥¾lŸè®¡ã€‚

  最后,我们看看2013、2014、2015òq´çš„æˆÕF­h收入比。

  2013òq´

  上æ“v易居房地产研½I‰™™¢26日发ŒŽƒå…¨å›½35个大中城ŒŽ‚房ä»äh”¶å…¥æ¯”排行榜。在剔除可售型保障性住房后åQŒ2013òq´ä¸­å›½35个大中城ŒŽ‚房ä»äh”¶å…¥æ¯”均å€égؓ10.2åQŒå…¶ä¸­åŒ—京、上‹¹—÷€æ·±åœŸë€ç¦å·ž4个城ŒŽ‚遥遥领先,北京高达19.1位居榜首。[3]

  2014òq´

  上æ“v易居房地产研½I‰™™¢å‘表的2014òq´å…¨å›½35个大中城ŒŽ‚房ä»äh”¶å…¥æ¯”排行榜,排名前十位是åQšæ·±åœ³21.7、北京20.1、上‹¹·19.7、福州17.6、厦门17.3、太原12.1、广州12.0、杭州11.9、æ“v口11.7、天‹z¥11.6。[4]

  2015òq´

  上æ“v易居房地产研½I‰™™¢å‘布2015òq´åº¦ã€Šå…¨å›½35个大中城ŒŽ‚房ä»äh”¶å…¥æ¯”排行榜》显½Cºï¼Œé™¤åŽ»å¯å”®åž‹ä¿éšœæˆ¿çš„房ä»äh”¶å…¥æ¯”排名前十位是åQšæ·±åœ³27.7、上‹¹·20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天‹z¥11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。


åQˆè´£ä»È¼–辑:马智波)