�q�几�q�昆明商业地产随着城中村的攚w��，逐渐走向高潮�Q�与此同时也���来了土��C���l�过剩、同质化�{�问题。未来昆明商业该如何发展�Q�成为当前商业地产面临的最大考验。近日，记者采访到智阁商业��C�的�Q建民先生�Q�见证了�q�30�q�昆明商业地产发展的他，为我们讲�q�C��当今昆明商业��C�格局和未来商业地产创��C���H�破之道。

　　和讯��F��Q�您认�ؓ昆明商业��C�目前呈现怎样的格局。

　　��d��民： 随着昆明东南西北各个片区的发展，昆明逐步从一个城���中心�{变�ؓ多个城市副中心共同发展的格局。目前，昆明的商业发展中心区域逐步向外扩散�Q�由原有的商业“单核”向“多核化”衍变，逐��发展形成更多的外围商圈。各个区域的商业配套也随之而�v�Q�商业上已经形成“区中心化，多点开花”的格局�Q�这�U�“多核化”，也就意味着多个区域性繁荣发展，它是城市化进�E�加快，城市外扩的必然过�E�。

　　从昆明目前大量城���综合体��目的规划徏设中�Q�可以看得出未来昆明商业的一个雏形和�f�倪。一环中心主要有三市街商圈;南市区有昆明西山万达�q�场、红星国际广��Z��及润城，;北市区�Ş成了以北辰胦富中心、欣都龙城、昆明广场、置地广��Zؓ代表的北京�\沿线�Q�和以和谐世�U��ؓ核心的银��n��道沿�U�F��大主轴商业区域;西市区则有西城时代和人民路壹号广场等��Z��表的商业��目;东市区内�Q�七彩云南花之城、银��n��产以及�R行天下国际汽车城�{�项目带动着片区商业发展;�q�福路和彩云北�\新出��C��一些大盘的�w�媄�Q�比如�v伦国际、大都;而呈贡新区，则因为市�U�行��F��心搬�q�，商业发展力十���I��七彩云南�W�壹城和新都昌商业广��Zؓ代表的新兴商业体也具有一定的影响力。

　　和讯��F��Q�您认�ؓ现目前昆明运营最好的商业体是哪一个？��Z��么觉得好�Q�

　　��d��民： 昆明现有商圈比较多，除去传统老城商圈�Q�在新兴的商业体中，我个�����得还是南亚风情第���城�q�营得比较好�Q�也�总�整个销售额来看�Q�它�q�不是最高的�Q�但从商业运营的角度看，它具有一�p�d��创新与规划，从当初摸着��n���q�河到现在的成就�Q�在业界看来�q�是比较成功的。

　　在定位上�Q�南亚风情第一城是以“一�f�式购物、一�f�式休闲、一�f�式�׃��、一�f�式商务”理念一�ơ性徏设运营的大型��C��化城���综合体�Q�是融商业购物中心、政务商务中心、金融活动中心、休闲娱乐中心、文化电�׃��心和���饮���食中心�{�六大中心�ؓ一体的城市核心CBD在商业运营上�Q�它引进了2000余国内外知名品牌�q�驻�Q�上百个政务商务资源汇集�Q�创造昆明商业地产传奇。在业态组合上�Q�它充分���重Shopping Mall 业态布局规则�Q�对人流动线、通道、出口、电梯等�q�行了全面考虑�Q�在偏角的商��Z��能充分��n受到客源。

　　和讯��F��Q�您�Ҏ��明广场的业态及�l�营情况有何看法�Q�

　　��d��民： 在理��Z���Q�大型商业体的业态比例有个参考标准，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52:30:18。据我了解的数据�Q�昆明广场商业中心零售占所有业态的54%、餐饮占19%、配套占10%�Q�整个比例与理论值比例相�q�，�q�且其商业业态也更加丰富、更加适合�q�轻人的生活需求。昆明广场整个商业中心目前分��Z����Z��闲区、国际品牌区、潮���先锋区、时���达人区、运动数码区、特色餐饮区、乐�f�区和综合区�Q�其中、特色餐饮区是昆明广场所有业态中人气最高的。在饭点来吃饭都要排上少则半���时�Q�多则2���时队。昆明广场�ȝ��来说人气是比较旺的，才开业一�q�左叻I��从�h���量来看�Q�它的运营也���是比较成功的。

　　和讯��F��Q�有业内人士�U�ͼ�昆明�q�场是赔本赚吆喝�Q�很多业态存在经营不佟뀁亏损的情况�Q�这件事您怎么看？

　　��d��民： 昆明片区�l�过�q�些�q�的发展�Q�商业氛围日益浓厚，一个崭新的商圈正在形成。周边已�l�汇集了昆明�q�场、万宏国际、金根{��滨江广场等十多家商业项目。对于昆明广场的问题先不论真假，商业�q�营中肯定存在着商家�l�营不佳、亏损的状况。但只要控制在一定量之内�Q�这些经营不佟뀁亏损，甚至选择退出的商业�Q�对整个��目的商业运作也�q�不会有所影响�Q�反而说明这些商业很有可能是自��n�l�营出现了问题，�q�需要从自��n斚w��扑֎�因。从商业�q�营角度来看�Q�我认�ؓ�q�种情况可能是一个好的开始。这些被淘汰的商�Ӟ��说明自��n的业态不�W�合商场的定位和要求�Q�这��׃ؓ商场的第二次招商提供��Z��。第二次招商会优化升�U�原有业态，使得整个商场朝着更好的方向发展。

　　我们在招商的�q�程中，有个基本的思想�Q�那���是“先满租�Q�再优租�Q�后升��”。项目的招商首先要满�U�，通过满租抢占���场先机�Q�提前运营商业氛��_��吸引周边的区域�h���。后期经�q�市场环境的���验，再对部分商家和空�����行调��_��通过逐渐已�Ş成的商业氛围�q�一步吸引品牌商家入�ⷼ�辑ֈ�优租的目的。所以，昆明�q�场如果出现�q�种情况�Q�我认�ؓ也是�W�合商业�q�营规律的。

　　和讯��F��Q�您�Ҏ��明北京�\未来的商业发展有什么徏议？

　　��d��民： �q�去有条房地产广告，叫做“一条�\改变一座城”，虽然有些夸大�Q�但我认为“一条�\提升一座城”的赞誉毫不������Q�北京�\���是�q�样的一条�\。它四通八达，�q�接昆明南北两端�Q�不仅激�z�M��昆明�q���城市的经���血脉，更是承蝲了昆明这座城���的兴盛与繁荣。如今的北京路，商业、休闌Ӏ�商务、�h居面貌焕然一斎ͼ�其媄响力�q�远���越了满���片区配套攻隄���范畴�Q�对整个昆明消费���体构成了吸引，为昆明这座城���创造了财富�Q�成为昆明明副其实的黄金大道。旅游行业里有一句话�Q�“来昆明一定要来北京�\看看”。未来北京�\形成的商圈，���会比市区的老商圈发展更快，潜力更大�Q�因��Z��有完善的基础设施、良好的商业氛围和庞大的人口支持。

　　和讯��F��Q�您认�ؓ ���昆明来说哪�U�商业业态比较有发展潜力�Q�

　　��d��民： 目前�Q�昆明的商业���场在经营理念上有一定的转变。

　　在电商的冲击下，传统百货已经不适合现在的消费习惯，很多商业在徏设时���向着“个性化、主题化、体验化”的方式发展�Q�一些商业综合体也在战略斚w���Q�逐渐�~�小零售百货业的比例�Q�将更多的空间留�l�餐饮、休闌Ӏ�娱乐等生活商业。一斚w���Q�餐饮、休闌Ӏ�娱乐等生活业态已成�ؓ购物中心吸引客流的制胜利器;另一斚w���Q�体验式的业态成为盘�z�L��座购物中心的关键因素。

　　在商业综合体中生�z�M��态的加强�Q�对商业�l�合体�h气和商业���动都有���助。当下，��Z��的生�z�质量有了提高，吃、喝、玩、乐是必不可���的生活方式�Q�对于中国的�l�济发展来说�Q�经���的本质���是吃、喝、玩、乐�Q�只有满����h���的需求，未来才有较大的发展潜力。

　　和讯��F��Q� 您觉得昆明未来商业发展会有那些突��_��

　　��d��民： 前些�q�_��昆明部分城中心拆�q�，拆迁�q�后�Q�在拆迁原址上马上徏设了很多的商业综合体�Q�由此也引发了一�p�d��混�ؕ的局面;不仅仅是同质化，�q�给行业���来了争夺成熟品牌、经营成本高居不下等�p�d��问题。

　　当前的无序竞争，��D��很多商业体开发，�l�营不善�Q�其中一个很大的问题便是�Q�招商难度的增加。一斚w���Q�全国不断增加实体争相抢夺有限品牌资源，另一面成熟的品牌处于收益考虑更加挑剔实体。

　　一个好的商业综合体�Q�需要在产品�l�合、业态定位、公共流�Uѝ��大量空间、��品��用空间、高�U�技应用�{�细节上�Q�进行精心的研发�Q�做到“�h无我有，人有我优”。因此，对于�H�破来讲�Q�现有��品的全方面改良，���是最好的�H�破。