ä»Õd¾æ°‘:昆明商业åœîCñ”½Hç ´ç“‰™¢ˆä¹‹é“

2017-05-17 10:30:35 来源åQšå’Œè®¯ç½‘西南æˆÕFñ”频道 冯媛媛

˜q‘几òq´æ˜†æ˜Žå•†ä¸šåœ°äº§éšç€åŸŽä¸­æ‘的攚w€ ï¼Œé€æ¸èµ°å‘高潮åQŒä¸Žæ­¤åŒæ—¶ä¹ŸŒŽ¦æ¥äº†åœŸåœîC¾›¾l™è¿‡å‰©ã€åŒè´¨åŒ–½{‰é—®é¢˜ã€‚未来昆明商业该如何发展åQŒæˆä¸ºå½“前商业地产面临的最大考验。近日,记者采访到智阁商业åœîCñ”çš„ä“Q建民先生åQŒè§è¯äº†˜q‘30òq´æ˜†æ˜Žå•†ä¸šåœ°äº§å‘展的他,为我们讲˜qîCº†å½“今昆明商业åœîCñ”格局和未来商业地产创æ–îC¸Ž½Hç ´ä¹‹é“。

  和讯æˆÕFñ”åQšæ‚¨è®¤äؓ昆明商业åœîCñ”目前呈现怎样的格局。

  ä»Õd¾æ°‘: 随着昆明东南西北各个片区的发展,昆明逐步从一个城ŒŽ‚中心è{变äؓ多个城市副中心共同发展的格局。目前,昆明的商业发展中心区域逐步向外扩散åQŒç”±åŽŸæœ‰çš„商业“单核”向“多核化”衍变,逐çñ”发展形成更多的外围商圈。各个区域的商业配套也随之而è“våQŒå•†ä¸šä¸Šå·²ç»å½¢æˆâ€œåŒºä¸­å¿ƒåŒ–,多点开花”的格局åQŒè¿™¿Uâ€œå¤šæ ¸åŒ–”,也就意味着多个区域性繁荣发展,它是城市化进½E‹åŠ å¿«ï¼ŒåŸŽå¸‚外扩的必然过½E‹ã€‚

  从昆明目前大量城ŒŽ‚综合体™å¹ç›®çš„规划徏设中åQŒå¯ä»¥çœ‹å¾—出未来昆明商业的一个雏形和½f¯å€ªã€‚一环中心主要有三市街商圈;南市区有昆明西山万达òq¿åœºã€çº¢æ˜Ÿå›½é™…广åœÞZ»¥åŠæ¶¦åŸŽï¼Œ;北市区åŞ成了以北辰胦富中心、欣都龙城、昆明广场、置地广åœÞZؓ代表的北京èµ\沿线åQŒå’Œä»¥å’Œè°ä¸–¾Uªäؓ核心的银æ²Ðn¤§é“沿¾UÕF¸¤å¤§ä¸»è½´å•†ä¸šåŒºåŸŸ;西市区则有西城时代和人民路壹号广场等ä¸ÞZ»£è¡¨çš„商业™å¹ç›®;东市区内åQŒä¸ƒå½©äº‘南花之城、银æ²Ðnœ°äº§ä»¥åŠèžR行天下国际汽车城½{‰é¡¹ç›®å¸¦åŠ¨ç€ç‰‡åŒºå•†ä¸šå‘展;òq¿ç¦è·¯å’Œå½©äº‘北èµ\新出çŽîCº†ä¸€äº›å¤§ç›˜çš„íw«åª„åQŒæ¯”如æ“v伦国际、大都;而呈贡新区,则因为市¾U§è¡Œæ”ÕF¸­å¿ƒæ¬˜qï¼Œå•†ä¸šå‘展力十­‘»I¼Œä¸ƒå½©äº‘南½W¬å£¹åŸŽå’Œæ–°éƒ½æ˜Œå•†ä¸šå¹¿åœÞZؓ代表的新兴商业体也具有一定的影响力。

  和讯æˆÕFñ”åQšæ‚¨è®¤äؓ现目前昆明运营最好的商业体是哪一个?ä¸ÞZ»€ä¹ˆè§‰å¾—好åQŸ

  ä»Õd¾æ°‘: 昆明现有商圈比较多,除去传统老城商圈åQŒåœ¨æ–°å…´çš„商业体中,我个äºø™§‰å¾—还是南亚风情第µ­¹åŸŽ˜qè¥å¾—比较好åQŒä¹Ÿè®æ€»Žæ•´ä¸ªé”€å”®é¢æ¥çœ‹åQŒå®ƒòq¶ä¸æ˜¯æœ€é«˜çš„åQŒä½†ä»Žå•†ä¸šè¿è¥çš„角度看,它具有一¾pÕdˆ—创新与规划,从当初摸着çŸÐn¤´˜q‡æ²³åˆ°çŽ°åœ¨çš„成就åQŒåœ¨ä¸šç•Œçœ‹æ¥˜q˜æ˜¯æ¯”较成功的。

  在定位上åQŒå—亚风情第一城是以“一½f™å¼è´­ç‰©ã€ä¸€½f™å¼ä¼‘闲、一½f™å¼å¨×ƒ¹ã€ä¸€½f™å¼å•†åŠ¡â€ç†å¿µä¸€‹Æ¡æ€§å¾è®¾è¿è¥çš„大型çŽîC»£åŒ–城ŒŽ‚综合体åQŒæ˜¯èžå•†ä¸šè´­ç‰©ä¸­å¿ƒã€æ”¿åŠ¡å•†åŠ¡ä¸­å¿ƒã€é‡‘融活动中心、休闲娱乐中心、文化电å½×ƒ¸­å¿ƒå’Œ˜¡é¥®¾ŸŽé£Ÿä¸­å¿ƒ½{‰å…­å¤§ä¸­å¿ƒäؓ一体的城市核心CBD在商业运营上åQŒå®ƒå¼•è¿›äº†2000余国内外知名品牌˜q›é©»åQŒä¸Šç™¾ä¸ªæ”¿åŠ¡å•†åŠ¡èµ„源汇集åQŒåˆ›é€ æ˜†æ˜Žå•†ä¸šåœ°äº§ä¼ å¥‡ã€‚在业态组合上åQŒå®ƒå……分ž®Šé‡Shopping Mall 业态布局规则åQŒå¯¹äººæµåŠ¨çº¿ã€é€šé“、出口、电梯等˜q›è¡Œäº†å…¨é¢è€ƒè™‘åQŒåœ¨åè§’的商é“ÞZ¹Ÿèƒ½å……分äín受到客源。

  和讯æˆÕFñ”åQšæ‚¨å¯ÒŽ˜†æ˜Žå¹¿åœºçš„业态及¾lè¥æƒ…况有何看法åQŸ

  ä»Õd¾æ°‘: 在理è®ÞZ¸ŠåQŒå¤§åž‹å•†ä¸šä½“的业态比例有个参考标准,零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52:30:18。据我了解的数据åQŒæ˜†æ˜Žå¹¿åœºå•†ä¸šä¸­å¿ƒé›¶å”®å æ‰€æœ‰ä¸šæ€çš„54%、餐饮占19%、配套占10%åQŒæ•´ä¸ªæ¯”例与理论值比例相˜q‘,òq¶ä¸”其商业业态也更加丰富、更加适合òq´è½»äººçš„生活需求。昆明广场整个商业中心目前分ä¸ÞZ¸ªäºÞZ¼‘闲区、国际品牌区、潮‹¹å…ˆé”‹åŒºã€æ—¶ž®šè¾¾äººåŒºã€è¿åŠ¨æ•°ç åŒºã€ç‰¹è‰²é¤é¥®åŒºã€ä¹½f¥åŒºå’Œç»¼åˆåŒºåQŒå…¶ä¸­ã€ç‰¹è‰²é¤é¥®åŒºæ˜¯æ˜†æ˜Žå¹¿åœºæ‰€æœ‰ä¸šæ€ä¸­äººæ°”最高的。在饭点来吃饭都要排上少则半ž®æ—¶åQŒå¤šåˆ™2ž®æ—¶é˜Ÿã€‚昆明广场æ€Èš„来说人气是比较旺的,才开业一òq´å·¦å»I¼Œä»Žäh‹¹é‡æ¥çœ‹åQŒå®ƒçš„运营也½Ž—是比较成功的。

  和讯æˆÕFñ”åQšæœ‰ä¸šå†…人士¿UŽÍ¼Œæ˜†æ˜Žòq¿åœºæ˜¯èµ”本赚吆喝åQŒå¾ˆå¤šä¸šæ€å­˜åœ¨ç»è¥ä¸ä½Ÿë€äºæŸçš„情况åQŒè¿™ä»¶äº‹æ‚¨æ€Žä¹ˆçœ‹ï¼Ÿ

  ä»Õd¾æ°‘: 昆明片区¾lè¿‡˜q™äº›òq´çš„发展åQŒå•†ä¸šæ°›å›´æ—¥ç›Šæµ“厚,一个崭新的商圈正在形成。周边已¾læ±‡é›†äº†æ˜†æ˜Žòq¿åœºã€ä¸‡å®å›½é™…、金根{€æ»¨æ±Ÿå¹¿åœºç­‰åå¤šå®¶å•†ä¸šé¡¹ç›®ã€‚对于昆明广场的问题先不论真假,商业˜qè¥ä¸­è‚¯å®šå­˜åœ¨ç€å•†å®¶¾lè¥ä¸ä½³ã€äºæŸçš„状况。但只要控制在一定量之内åQŒè¿™äº›ç»è¥ä¸ä½Ÿë€äºæŸï¼Œç”šè‡³é€‰æ‹©é€€å‡ºçš„商业åQŒå¯¹æ•´ä¸ª™å¹ç›®çš„商业运作也òq¶ä¸ä¼šæœ‰æ‰€å½±å“åQŒåè€Œè¯´æ˜Žè¿™äº›å•†ä¸šå¾ˆæœ‰å¯èƒ½æ˜¯è‡ªèín¾lè¥å‡ºçŽ°äº†é—®é¢˜ï¼Œ˜q˜éœ€è¦ä»Žè‡ªèín斚w¢æ‰‘ÖŽŸå› ã€‚从商业˜qè¥è§’度来看åQŒæˆ‘认äؓ˜q™ç§æƒ…况可能是一个好的开始。这些被淘汰的商å®Óž¼Œè¯´æ˜Žè‡ªèín的业态不½W¦åˆå•†åœºçš„定位和要求åQŒè¿™ž®×ƒØ“商场的第二次招商提供æœÞZ¼šã€‚第二次招商会优化升¾U§åŽŸæœ‰ä¸šæ€ï¼Œä½¿å¾—整个商场朝着更好的方向发展。

  我们在招商的˜q‡ç¨‹ä¸­ï¼Œæœ‰ä¸ªåŸºæœ¬çš„思想åQŒé‚£ž®±æ˜¯â€œå…ˆæ»¡ç§ŸåQŒå†ä¼˜ç§ŸåQŒåŽå‡çñ””。项目的招商首先要满¿UŸï¼Œé€šè¿‡æ»¡ç§ŸæŠ¢å ŒŽ‚场先机åQŒæå‰è¿è¥å•†ä¸šæ°›å›ß_¼Œå¸å¼•å‘¨è¾¹çš„区域äh‹¹ã€‚后期经˜q‡å¸‚场环境的‹‚€éªŒï¼Œå†å¯¹éƒ¨åˆ†å•†å®¶å’Œç©ºé“ø™¿›è¡Œè°ƒæ•ß_¼Œé€šè¿‡é€æ¸å·²åŞ成的商业氛围˜q›ä¸€æ­¥å¸å¼•å“ç‰Œå•†å®¶å…¥é©â·¼Œè¾‘Öˆ°ä¼˜ç§Ÿçš„目的。所以,昆明òq¿åœºå¦‚果出现˜q™ç§æƒ…况åQŒæˆ‘认äؓ也是½W¦åˆå•†ä¸š˜qè¥è§„律的。

  和讯æˆÕFñ”åQšæ‚¨å¯ÒŽ˜†æ˜ŽåŒ—京èµ\未来的商业发展有什么徏议?

  ä»Õd¾æ°‘: ˜q‡åŽ»æœ‰æ¡æˆ¿åœ°äº§å¹¿å‘Šï¼Œå«åšâ€œä¸€æ¡èµ\改变一座城”,虽然有些夸大åQŒä½†æˆ‘认为“一条èµ\提升一座城”的赞誉毫不ä¸ø™¿‡åQŒåŒ—京èµ\ž®±æ˜¯˜q™æ ·çš„一条èµ\。它四通八达,˜qžæŽ¥æ˜†æ˜Žå—北两端åQŒä¸ä»…æ¿€‹zÖMº†æ˜†æ˜Ž˜q™åñ”城市的经‹¹Žè¡€è„‰ï¼Œæ›´æ˜¯æ‰¿è²äº†æ˜†æ˜Žè¿™åº§åŸŽŒŽ‚的兴盛与繁荣。如今的北京路,商业、休闌Ӏå•†åŠ¡ã€äh居面貌焕然一斎ͼŒå…¶åª„响力˜qœè¿œ­‘…越了满­‘³ç‰‡åŒºé…å¥—攻隄¡š„范畴åQŒå¯¹æ•´ä¸ªæ˜†æ˜Žæ¶ˆè´¹¾Ÿ¤ä½“构成了吸引,为昆明这座城ŒŽ‚创造了财富åQŒæˆä¸ºæ˜†æ˜Žæ˜Žå‰¯å…¶å®žçš„黄金大道。旅游行业里有一句话åQŒâ€œæ¥æ˜†æ˜Žä¸€å®šè¦æ¥åŒ—京èµ\看看”。未来北京èµ\形成的商圈,ž®†ä¼šæ¯”市区的老商圈发展更快,潜力更大åQŒå› ä¸ÞZ»–有完善的基础设施、良好的商业氛围和庞大的人口支持。

  和讯æˆÕFñ”åQšæ‚¨è®¤äؓ ž®±æ˜†æ˜Žæ¥è¯´å“ª¿Uå•†ä¸šä¸šæ€æ¯”较有发展潜力åQŸ

  ä»Õd¾æ°‘: 目前åQŒæ˜†æ˜Žçš„商业ŒŽ‚场在经营理念上有一定的转变。

  在电商的冲击下,传统百货已经不适合现在的消费习惯,很多商业在徏设时ž®±å‘着“个性化、主题化、体验化”的方式发展åQŒä¸€äº›å•†ä¸šç»¼åˆä½“也在战略斚w¢åQŒé€æ¸¾~©å°é›¶å”®ç™¾è´§ä¸šçš„比例åQŒå°†æ›´å¤šçš„空间留¾l™é¤é¥®ã€ä¼‘闌Ӏå¨±ä¹ç­‰ç”Ÿæ´»å•†ä¸šã€‚一斚w¢åQŒé¤é¥®ã€ä¼‘闌Ӏå¨±ä¹ç­‰ç”Ÿæ´»ä¸šæ€å·²æˆäؓ购物中心吸引客流的制胜利器;另一斚w¢åQŒä½“验式的业态成为盘‹zÀL•´åº§è´­ç‰©ä¸­å¿ƒçš„关键因素。

  在商业综合体中生‹zÖM¸šæ€çš„加强åQŒå¯¹å•†ä¸š¾l¼åˆä½“äh气和商业ŒŽ¦åŠ¨éƒ½æœ‰ŒŽ®åŠ©ã€‚当下,äºÞZ»¬çš„生‹z»è´¨é‡æœ‰äº†æé«˜ï¼Œåƒã€å–ã€çŽ©ã€ä¹æ˜¯å¿…不可ž®‘的生活方式åQŒå¯¹äºŽä¸­å›½çš„¾læµŽå‘展来说åQŒç»‹¹Žçš„本质ž®±æ˜¯åƒã€å–ã€çŽ©ã€ä¹åQŒåªæœ‰æ»¡­‘³äh¾Ÿ¤çš„需求,未来才有较大的发展潜力。

  和讯æˆÕFñ”åQš 您觉得昆明未来商业发展会有那些突ç ß_¼Ÿ

  ä»Õd¾æ°‘: 前些òqß_¼Œæ˜†æ˜Žéƒ¨åˆ†åŸŽä¸­å¿ƒæ‹†˜qï¼Œæ‹†è¿˜q‡åŽåQŒåœ¨æ‹†è¿åŽŸå€ä¸Šé©¬ä¸Šå¾è®¾äº†å¾ˆå¤šçš„商业综合体åQŒç”±æ­¤ä¹Ÿå¼•å‘了一¾pÕdˆ—æ··äؕ的局面;不仅仅是同质化,˜q˜ç»™è¡Œä¸šŒŽ¦æ¥äº†äº‰å¤ºæˆç†Ÿå“ç‰Œã€ç»è¥æˆæœ¬é«˜å±…不下等¾pÕdˆ—问题。

  当前的无序竞争,å¯ÆD‡´å¾ˆå¤šå•†ä¸šä½“开发,¾lè¥ä¸å–„åQŒå…¶ä¸­ä¸€ä¸ªå¾ˆå¤§çš„问题便是åQŒæ‹›å•†éš¾åº¦çš„增加。一斚w¢åQŒå…¨å›½ä¸æ–­å¢žåŠ å®žä½“争相抢夺有限品牌资源,另一面成熟的品牌处于收益考虑更加挑剔实体。

  一个好的商业综合体åQŒéœ€è¦åœ¨äº§å“¾l„合、业态定位、公共流¾Uѝ€å¤§é‡ç©ºé—´ã€äñ”品ä‹É用空间、高¿U‘技应用½{‰ç»†èŠ‚上åQŒè¿›è¡Œç²¾å¿ƒçš„研发åQŒåšåˆ°â€œäh无我有,人有我优”。因此,对于½Hç ´æ¥è®²åQŒçŽ°æœ‰äñ”品的全方面改良,ž®±æ˜¯æœ€å¥½çš„½Hç ´ã€‚