¾|—元均:西南商业åœîCñ”最大问题是重规划轻½{–划

2016-10-24 16:35:56 来源åQšå’Œè®¯æˆ¿äº§è¥¿å—频道

  2015 òq´ä»¥æ¥ï¼Œä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场扑朔迷¼›â·¼Œåœ¨æˆ¿äº§å¸‚åœÞZ¸æ™¯æ°”的情况下åQŒå¼€å‘商ž®†æ€Žæ ·½Hç ´è‡ªå·±?政府应该如何˜q›è¡Œå®è§‚调控?投资者又该如何把握市场?ŒŽ¦ç€˜q™äº›é—®é¢˜åQŒå’Œè®¯ç½‘记者专è®ÕFº†½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯华西区™å¹ç›®åŠå¼€å‘顾问部高çñ”助理董事¾|—元均。


  ¾|—元均认为,前10òq´ä¸­å›½çš„房地产开发是¾_—放型模式,很多开发行为是以破坏生态文化äؓ代ä­h的。罗元均看好西南地区商业åœîCñ”ŒŽ‚场的发展潜力,ž®¤å…¶æ˜¯æˆéƒ½ã€é‡åº†å’Œè¥¿å®‰åQŒä½†ä»–认ä¸ø™¥¿å—地区商业地产和全国相比仍存在差距,主要是重规划è½È­–划造成的。规划与½{–划虽然只有一字之差,却在™å¹ç›®å¼€å‘中承蝲着不同的角色与作用。规划做¼‹¬äšgåQŒæ³¨é‡é¡¹ç›®åœ¨½Iºé—´ä¸Šçš„安排与配套。而策划则是更多考虑软äšgåQŒç€é‡è§£å†Ðn‰æœŸæˆ˜ç•¥å®šä½å’Œç†å¿µåˆ›æ–°åQŒè§£å†Œ™µ„源的概念性定位问题,“策划先行”去回答客源ž®†ä»Žå“ªé‡Œæ¥ï¼ŒåŽç®‹çš„投资回报是怎样的情å†üc€‚


  和讯¾|‘åQšä»Šòq´æ˜¯½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯正式进入中国市场20周年åQŒå¯ä»¥è¯´æ˜¯è§è¯äº†ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场的成长åQŒæ‚¨å¦‚何看待˜q™20òq´æ¥ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场发展?


  ¾|—元均åQšå‰10òqß_¼Œä¸­å›½çš„房åœîCñ”开发是¾_—放型模式,前期开发缺乏深度的考虑åQŒå¾ˆå¤šå¼€å‘行为是野蛮式的以破坏生态文化äؓ代ä­h的。后10òqß_¼Œé€æ¸æœ‰äº›å¼€å‘商­‘‹äºŽç†æ€§ï¼Œèµ°é«˜å¤§ä¸Šçš„èµ\子,不过高大上也不一定是好事åQŒç›®å‰æ‰€å‘ˆçŽ°å‡ºæ¥çš„一些情况也是一¿Uæ€¥åŠŸ˜q‘利开发模式导致的。


  如今中国˜q›å…¥å›½æ°‘¾læµŽå‘展的新时期åQŒä»ŽåŸÞZºŽé‡åº¦æŠ•èµ„与äh口红利的飞速增镉K˜¶ŒDµï¼Œ˜q‡æ¸¡åˆîCº†ä»¥å¢žå¼ºå•†ä¸šä¸Ž¾læµŽæœ‰æ•ˆæ€§ã€ç²¾½Ž€è¡Œæ”¿å®¡æ‰¹ã€å¸‚场整合äؓ基础的缓慢增镉K˜¶ŒDüc€‚中国的房地产市场正¾låŽ†ç€¾cÖM¼¼çš„è{型。房åœîCñ”ŒŽ‚场的主题不仅是开发,˜q˜åŒ…括如何通过设施环境的改善创造ä­h倹{€‚


  和讯¾|‘åQšåŒ—京、上‹¹—÷€æ·±åœŒ™¿™äº›ä¼ ¾lŸçš„写字æ¥ég¸€¾U¿å¸‚åœÞZ¹‹å¤–,½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯主要看好哪些地方的ŒŽ‚场?ä¸ÞZ»€ä¹ˆ?


  ¾|—元均åQšè¥¿éƒ¨å¸‚场是很有潜力的。主要是成都、重庆、西安。成都对外开攑֊›åº¦å¤§åQŒå…·æœ‰ä¸å¯æ›¿ä»£çš„优势;重庆作äؓ襉Kƒ¨å”¯ä¸€çš„直辖市åQŒæ— è®ºæ˜¯åœ¨æ”¿½{–支持还是äh口密度以及工业成熟度上都是名列前茅的;西安作äؓ传统的商业集中地åQŒæ˜¯å•†ä¸šåœîCñ”发展的宝圎ͼŒä½†æ˜¯å…¶å‘展目前还有些滞后åQŒå…·æœ‰å¾ˆå¼ºçš„发展后劲。


  和讯¾|‘åQšç›®å‰è¥¿å—片区的商业åœîCñ”现状与全国以及国际相比,存在哪些差距?破局之èµ\在哪里?


  ¾|—元均åQšä¸»è¦è¿˜æ˜¯å‰æœŸç­–划缺乏理性,最大的问题ž®±æ˜¯åªæœ‰è§„划没有½{–划。在前期½{–划上,中国¼‹®å®žå’Œå›½å¤–存在一定的差距。商业到底如何规划的?˜q™ä¸ªå•†ä¸šè§„划出来到底要做什么,会对周边的环境带来哪些媄响?要对未来有很清楚的认识后才可以做˜q™ä¸ªäº‹æƒ…。


  举个例子åQŒ 比如在英国,每个新区的开发都有æ€ÖM½“的规划和区域性规划,他们的开发模式是“从下而上、从上而下”同时进行的。“从下而上”就是说他们每做一‹Æ¡å¼€å‘,ž®åˆ°ä¸€åº§æˆ¿å­çš„å»ø™®¾åQŒéƒ½å¿…定会对周边民居、交通媄响进行深入研½IӞ¼Œ¾l†è‡´åˆîCؓ什么这个片区需要两个超ŒŽ‚,˜q™ä¸ª­‘…市需要肉¾cÖMñ”品的比例多高。在国外˜q›è¡Œæ–°åŒºå¼€å‘是¾lè¿‡å¤šè½®½{›é€‰ï¼Œæœ€åŽå¾—å‡ÞZ¸€ä¸ªå®¢è§‚可靠结果的˜q‡ç¨‹ã€‚英国在çŽîC»£å¼€å‘中能很好地保留òq¶ä¼ æ‰ÕF»–们珍è´ëŠš„文化åQŒè¿™æ ïLš„发展ž®±æ˜¯¾_¾è‡´ä¹Ÿæ˜¯å¯æŒ¾l­å‘展的。


  另外一斚w¢ž®±æ˜¯åŽæœŸ½Ž¡ç†ä¸Šé¢ä¹Ÿå’Œå›½å¤–存在差别åQŒä¸»è¦æ˜¯æ„è¯†çš„问题。一个商场里åQŒé…å¥—方面服务意识不一æ øP¼Œåœ¨å›½å¤–,或许有服务员ä¸ÞZ½ æŒ‡èµ\åQŒå¼€é—¨ï¼Œè€Œåœ¨å›½å†…有可能服务员在旁è¾ÎùŠå¤©ï¼Œå…¨ç„¶æ²¡æœ‰ä¸ºé¡¾å®¢æä¾›å¢žå€¼æœåŠ¡çš„意识。所以后期的服务不仅有硬性还需要有软性的。


  西南地区商业åœîCñ”的发展需要有½{–划的规划,两者有不同的䆾量与作用åQŒéœ€è¦ç”¨å…¨å±€è§‚念和创新角度来贯穿åQŒéœ€è¦åéy妙地嫁接资源来实玎ͼŒä¸­å›½çš„房åœîCñ”开破局之èµ\ž®±æ˜¯è¦ä»Ž¾_—放式的发展向集¾U¦åŒ–的开发模式è{变。



  【背景】

  


  ¾|—元均,½W¬ä¸€å¤ªåã^戴维斯华西区™å¹ç›®åŠå¼€å‘顾问部高çñ”助理董事åQŒä»¥ä¸€¾U§è£èª‰æ¯•ä¸šäºŽè‹±å›½ç‰›æÓ|ŒŽƒé²å…‹æ–¯å¤§å­¦åŸŽä¹¡è§„划专业和雷丁大学发展策划专业,拥有多个国际专业资格(英国皇家规划ŒŽˆï¼Œå‡†çš‡å®¶æµ‹é‡å¸ˆåQŒå‡†é¦™æ¸¯è§„划ŒŽˆ)åQŒæœ‰­‘…过10òq´çš„‹¹·å¤–及国内重大项目工作领导经验。